(精)房地产策划师培训(第3章)——最新.ppt

房地产策划师（国家职业资格二级） 培训讲义 成都市温江柳岸策划 陈良敏 第三章 房地产项目投资策划 第一节 项目效益评估 第二节 项目风险评估 第三节 编制商务计划书 第一节 项目效益评估 学习单元 1 房地产项目成本估算 学习单元 2 房地产项目投资收益评估 学习单元 1 房地产项目成本估算 重点掌握：房地产项目成本费用估算方法 房地产经营税费估算方法 能够理解：房地产项目成本费用构成 房地产经营税费构成 1、房地产项目成本费用构成 （1）开发成本 土地使用权出让金 土地征用及拆迁安置补偿费 前期工程费 ☆规划设计费 ☆项目可行性研究费 ☆地质勘察测绘费 ☆三通一平费 建安工程费 ☆土建工程费 ☆设备及安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 不可预见费 开发期间税费 （2）开发费用 管理费用 销售费用 财务费用 2、开发成本的估算 （1）土地使用权出让金 国家以土地所有者身份，将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使作权出让金。 土地出让金底价的估算一般可参照政府当期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等困素的修正得到； 也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。 （2）土地征用及拆迁安置补偿费 土地征用费 根据《土管理法》的规定，国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费，水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、新菜地、鱼塘开发基金、征地管理费等。国家和各省市对各项费用的标准都做出了具体的确定，因此农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准进行。 补偿费 在城镇地区，国家或地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按单位规定给予补偿。 （3）前期工程费 前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、策划及可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 ☆项目的规划、设计、策划及可行性研究 所需的费用一般可的按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右，策划及可行性研究费占项目总投资的0.2%～3%，水文、地质、勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。 ☆“三通一平”等土地开发费用 主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 （4）建安工程费 建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。 在策划及可行性研究阶段，建安工程费的估算，可以采用单元估算法，单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法等，也可根据类似工程经验估算。 ☆单元估算法 单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资。以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。 ☆单位指标估算法 单位指标估算法是的指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。一般说来，土建工程、水电安装工程及其他设备安装工程可的按建筑平方米造价计算。其造价指标可参照有关近似案例获得。 ☆工程量近似匡算法 工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。 ☆概算指标法 概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算不了指标计算整个工程费用。其估算公式是： 工程概算价值=建筑面积×概算指标