试论集体土地估价方法、价值定义的确定及估价原则的运用答题.doc

试论集体土地估价方法、价值定义的确定及估价原则的运用 摘要：笔者公司在房地产估价实务中曾经涉足集体土地[1]征收估价项目，本文紧密围绕我国集体土地在产权、价值方面的特性，通过对比和分析，总结得出集体土地估价方面的如下三项经验：一、集体土地的估价方法应以收益法为主，假设开发法和成本法为辅，市场法不适用于集体土地估价；二、集体土地应根据不同用途及估价方法分别作出价值定义，收益性土地及其附着物应以收益定义价值，非收益性土地及其附着物应以建设开发成本定义价值；三、对集体土地及其附着物的估价，应从主观理性、客观守法、注重证据、强化道德四个方面秉持独立、客观、公正等估价原则，确保估价准确。  一  我国《宪法》第九条第一款、第十条第二款、《土地管理法》第八条规定，“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外”、“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。  据此，我们可以将集体土地定义为：由农村村民构成的农业集体经济组织所有的农村和城市郊区的土地。在此类土地上种植的农作物、建造的建筑物等，为集体土地附着物。集体土地包括了森林和山岭、草原、荒地、滩涂等；既可分配给集体组织成员进行生产生活自用，又可将使用权转让获取收益或自行经营获取收益。  集体土地与国有土地的区别在于：  1、所有权人不同：国有土地的所有权人是中华人民共和国的全体公民，任何一个中国公民均是国有土地的共有人，国有土地属于“大众”所有，由人民政府代表全体中国公民行使所有权。集体土地的所有权人是农业集体经济组织（以下简称“集体组织”）成员[1]，非集体组织成员对该集体组织所有的土地不享有所有权，故集体土地属于“小众”所有，一般由集体组织代表其成员行使所有权。  2、用途不同：根据现行法律规定，国有土地使用方式主要有2种，一是他用，即通过使用权出让或划拨，用于经济发展或社会发展；一是生产工作自用，用于建造办公场所、公益设施等。目前，自用的国有土地不能用于生活、经营用途，如建造住宅、酒店等。集体土地的使用方式也可分为两种，他用与国有土地类似，即将使用权转让、出租，获取收益；自用方面则与国有土地不同，除了可以生产工作自用外，还可以进行生活、经营自用，如作为宅基地分配给成员、建设集体住宅、娱乐设施、经营设施等。  3、收益渠道不同：由于政府自用的国有土地不能用于经营，故国有土地的收益主要来自出让使用权获得的出让费。集体土地收益渠道则更加宽广，既有使用权他用的转让、出租收益，又有自用土地及其附着物经营收益。  由于上述区别的存在，使得我们在对集体土地进行估价时，既要考虑两种属性土地的通性，又要兼顾集体土地的特性，才能得出更准确的估价结果。  二  1、  目前，对于房地产估价的方法主要为市场法、收益法、成本法、假设开发法。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》制定的《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第十三条对此予以明文确认。根据《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》（法[2005]行他字第5号），“行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置”。其中，《城市房屋拆迁管理条例》于2011年1月21日被《国有土地上房屋征收与补偿条例》取代。因此，对于集体土地估价，应准用《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）确定的的估价方法。  上述方法中，市场法无疑是被选用最多的，《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第十三条第二款规定也以市场法为首选，然后才是收益法、假设开发法；且该办法第三十条规定“被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。……被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素”，明确将估价方法指向市场法。  但是集体土地的特性，决定了市场法并非最合适的估价方法：  （1） 集体土地及其附着物不具备正常相似性。以市场法进行估价，一个前提是存在类似房地产的交易。由于我国法律规定，集体土地及其附着物所有权不得转让，因此集体土地使用权及其附着物的所有权没有国有土地使用权及其附着物的所有权那样的自由交易属性，集体土地及其附着物与公开市场上交易的土地及其附着物不具有相似性。目前，使用集