2013020_西安城建天朗御湖项目_营销策略沟通报告.ppt

市场情况反馈 1 上季度客户分析 2 上季度营销工作总结 3 存货分析 4 一线城市：上半年市场表现火热，成交量同比均大幅上涨 宏观市场 二线城市：杭州、沈阳、武汉、西安成交量维持在较高水平 宏观市场 * 政治局：促进房地产健康发展 机会 7月30日，中共中央政治局会议由中共中央总书记习近平主持召开，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作。 明确提出：“积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”。 主要内容 8月2日，中国人民银行在当天发布的2013年第二季度中国货币政策执行报告中表示。继续实施稳健的货币政策，增强调控的针对性、协调性，适时适度预调微调。同时进一步优化金融资源配置，盘活存量，优化增量；进一步推进利率市场化和人民币汇率形成机制改革；落实好差别化住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。 主要内容 央行：继续实施稳健的货币政策 宏观政策 2013年下半年房地产市场宏观政策环境整体向好，为市场发展提供了良好的机会 政策平稳 尊重市场 加强住房 保障 主要的行政调控手段，如限购、限贷等保持不变，房产税等改革推进谨慎 货币政策也比较稳定，降准和降息也不曾出现，强调“盘活存量货币”，终结过去货币的超发模式 “让房价回归合理”不再见于国务院发文 政策十分重视简政放权，发挥市场机制的调节作用 住房保障政策将优先考虑最低收入人群 保障房建设将转为以租为主，租赁补贴等货币保障形式将加大试点 “十二五”期间力争基本完成）1000 万套棚户区改造 政策整体上保持稳定，本届政府房地产调控新思维初现端倪：政策平稳，尊重市场，加强住房保障 宏观政策 西安市场 2013年第二季度开始市场同比呈现高位运行，与2012年第四季度表现相当，下半年市场持续平稳发展 土地市场：土地市场逐渐回暖。受2012年四季度商品房市场持续回暖带动及对2013年楼市走势向好的预期支撑，今年土地市场有逐渐回暖的趋势。2013年5月份西安市共有13宗土地成交，成交量是今年前五个月最好的一个月。 住宅市场：数据显示，普通住宅成交均价及面积均呈稳定态势。相较2010年，2013年开放商应对经验更加丰富，而当前大型房企主要在核心城市进行土地储备。 从西安普通住宅市场各面积区间段走势来看，中大户型有小幅上扬，但目前，70-110平米依然是市场成交的主力面积区间段，作为开发商的主现金流来源。 项目名称 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 建筑形态 面积区间及主力面积 价格 月均销售套数 已推售去化率 项目卖点 客户群体 荣华北经城 6.1万㎡ 30万方 3.5 40% 高层 8#公寓47-76㎡ 6900元/㎡ 16 49% 市府旁、地铁物业、荣华品牌、产品力，2T4户 地缘客户、周边县市客户、陕北客户 2房、小3房84-110㎡ 7500元/㎡ 20 3房125-134㎡ 7500元/㎡ 16 四房 7600元/㎡ 4 凤城庭院 9.3万㎡ 43万㎡ 4.6 35% 高层 1房47-49㎡ 6450元/㎡ 2 73% 特色园林、地铁物业、科技社区 地缘性客群，周边县市、陕北客户 2房90㎡ 6500元/㎡ 20 3房105-131㎡ 6800元/㎡ 16 首创国际城 44万㎡ 168万㎡ 3.8 30% 高层、洋房写字楼公寓 2房80-85㎡ 6200元/㎡ 55 62% 规模、墅质景观、、地铁 地缘客户、陕北客户 3房118-143㎡ 6550元/㎡ 20 天朗御湖 13.2万㎡ 60万㎡ 4.5 35% 高层 2房84-95㎡ 6200元/㎡ 38 72% 中央湖景/会所配套 城北、西安周边投资客 3房112-130㎡ 6500元/㎡ 19 海璟九如御 7.6万㎡ 50.9万㎡ 6.6 32% 高层 2房76-92㎡ 6300元/㎡ 16　 23%　 临近地铁、城运公园 西航团购、地缘客群 3房118-123㎡ 7000元/㎡ 世融嘉轩 137亩 60万 4.9 40% 公寓 高层 洋房 1房36-62 ㎡ 5800元/ ㎡ 12 53% 丰富产品线，朱宏路片区规划利好 地缘客户、陕北客户 两房93-98 ㎡ 6800元/ ㎡ 20 3房117-122 ㎡ 6800元/ ㎡ 16 4房160-192 ㎡ 7800元/ ㎡ 5 海璟台北湾 300亩 92万㎡ 4.6 30% 高层 2房94-108平； 5900元/㎡; 69 79% 社区规模 /社区配套 / 水景园林/精装户型 大兴新区客户居