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物业管理实务 论述题 一、如果让您制订一套物业管理方案参与物业项目招标，您的方案应该包括哪些内容？ 答、1、招标物业项目的整体与构思 2、管理方式与运作程序 3、组织架构与人员配置 4、管理制度的制订 5、档案的建立与管理 6、早期介入及前期物业管理服务的内容 7、常规物业管理服务综述 8、费用测算与成本控制 9、管理指标与管理措施 10、物资装备与工作计划等 二、如果让您作为物业服务企业的技术负责人，需要与建设单位共同商定起草某物业的前期物业服务合同，该合同应该包含的主要部分内容有哪些？ 答：1、合同的当事人 2、物业的基本情况 3、服务内容与质量 4、服务费用 5、物业的经营与管理 6、承接查验和使用维护 7、专项维修资金 8、违约责任及其他事项 三、某小区控制中心受到报警，发现本小区36号楼窗户冒出浓烟，该如何处理？ 答：1、了解和确认起火位置、范围和程度 2、向公安消防机关报警，同时切断36号楼电源、煤气 3、清理通道，准备迎接消防车入场 4、立即组织现场人员疏散，在不危及人身安全的情况下抢救物资 5、组织义务消防队 6、及时封锁现场，直到有关方面到达为止 四、物业服务成本支出构成有哪些？ 答：1、管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等 2、物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 3、物业管理区域的清洁卫生费用 4、物业管理区域的绿化养护费用 5、物业管理区域的秩序维护费用 6、办公费用 7、物业服务企业固定资产折旧 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 9、经业主同意的其他费用 案例分析题（一） 某小区为多、高层混合小区，在建设阶段A物业管理公司早期介入了该工程，如果你是该物业管理公司的高级管理者，请问： 1、物业管理早期介入对于开发商和物业管理企业的有利之处（5分） 答：1）对于开发商而言，有优化设计、有助于提高工程质量和提高开发效益 2）对于物业管理企业有助于了解物业情况，为前期物业管理作充分准备 2、说明早期介入包括哪些阶段？（3分） 答：物业开发项目的可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段、竣工验收阶段 3、你应该从哪些方面为建设单位提供建议，方便今后的物业管理服务？（3分） 答：与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况。 4、在前期物业管理期间，会存在哪些工程质量保修责任？（4分） 答：物业工程质量保修分为二部分：一是业主从建设单位购买的产权专有部分； 一是物业服务企业承接管理的物业共有区域及共用设施设备部分。 5、在保修期内，保修责任是谁？你该如何处理？ （5分） 答：由建设单位承担。向建设单位申报对物业共用区域及共用设施设备的质量保修，跟踪并督促完成。业主部分由业主自行向建设单位提出处理要求；也可以向物业服务企业反映，物业服务企业负责转告建设单位。 案例分析题（二） 王军喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台上。一天，天气预报称今日台风来临，让市民做好防台风准备。王军因赶时间上班，未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午台风来临，住在同楼的黄佳放学回家，恰好走到王军家的楼下，被台风刮落的花盆砸中头部，当即昏倒在地，物业管理公司的巡逻保安员见状，忙把其送往医院抢救。经医院抢救治疗痊愈，但花费数万元。黄佳父母找到王军要求其赔偿损失，王军则称花盆是台风刮下来的，属不可抗力，不同意赔偿。为此，黄佳的父母向人民法院起诉，要求王军赔偿损失，并以管理不善为由将物业管理公司告上法庭。试问： 1、本案可以依法应由谁来承担赔偿责任？（2分） 答：应该由王军承担，根据民法通则第126条：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有权人或者管理人应当承担民事责任。 2、台风将花盆刮落是否属于不可抗力？为什么？（3分） 答：不属于不可抗力，因为这是可以预见且可以避免的，王军未能尽到足够的注意义务来防止花盆坠落，其本身是有过错的。当然如果真的属于不可抗力的话，则不需要承担责任。 3、物业管理公司依法是否应承担赔偿责任？（5分） 答：物业管理公司在本案中不承担赔偿责任，因为阳台属于业主专有部分，花盆是业主自有物业，物业公司管理范围只限于公共部分，对于阳台上的花盆物业公司并不是管理人，业主才是法定的管理人。但是，尽管从法律上，一般来说此类事件物业公司不需承担赔偿责任，但一个小区如果发生这类事件，对物业公司的声誉和品牌都是一种极大的损害，因此，