第三部分规划研究报告20090708分析.doc

目 录 1.项目背景 1 2.现状概况与问题分析 1 2.1区域位置 1 2.2改造范围与建设用地范围 1 2.3自然与社会经济状况 2 2.4用地和开发建设现状 3 2.5道路交通现状 5 2.6公共配套与市政设施现状 5 2.7现状问题分析 5 3.改造意愿与上层次规划解读 6 2.7.1居民改造意愿 6 2.7.2主管部门意见 6 2.7.3主要结论 6 2.7.3上层次规划解读 6 4.规划改造目标及功能定位 7 4.1规划依据 7 4.2规划原则 7 4.3改造目标 7 4.4功能定位 8 5.改造模式与策略 8 5.1改造模式 8 5.2改造策略 8 5.3实施时序 9 6.规划设计条件论证 9 6.1开发强度 9 6.2交通条件的支撑 12 6.3公共配套设施的支撑 13 6.3市政设施的支撑 15 6.3.1 给水 15 6.3.2 污水 15 6.3.3 电力 15 6.3.4 通信 15 6.3.5 燃气 16 6.3.6结论 16 6.4环境影响分析 16 7.建议的规划设计要点 17 8.规划方案说明 18 8.1 2008年11月上报局技术委员会方案 18 8.2 2009年3月上报局技术委员会方案 19 8.3 2009年6月上报市规划委员会建筑与环境艺术委员会方案 20 8.4道路交通规划 21 8.5公共配套设施规划 21 8.6城市设计指引 21 8.7规划控制要求 21 8.8给水工程规划 22 8.9污水工程规划 23 8.10雨水工程规划 24 8.11电力工程规划 25 8.12通信工程规划 26 8.13燃气工程规划 27 9.实施策略 29 9.1拆迁补偿及安置方案 29 9.2开发模式 30 1.项目背景 本项目位于龙岗区布吉街道三联社区松元头片区，由于历史原因，改造用地内产权混乱，大部分楼房空置，成为烂尾楼。上世纪八十年代以来，这里成为大量“三无”人员混杂的居住地，长期的“脏、乱、差”环境成了滋生“黑心棉”、“黑豆腐”等无牌无证厂家的制假窝点，由于治安和安全环境恶劣，极大影响了周边地区经济发展和居民安全，曾多次被媒体曝光，造成了极坏的负面影响，布吉街道也多次对该区进行清理整治，但成效不佳。布吉街道和三联居委以及当地居民对改变当前旧村落后面貌的愿望愈来愈迫切。 本项目用地的原始地貌为低丘陵，后经人工开挖和填实，场地内呈多级台阶，周边多形成挖方边坡，与周边地区高差起伏大。由于现状为烂尾楼，缺少基本的地质灾害防治措施，用地内曾发生多起滑坡、崩塌和水土流失等地质灾害。当地居民对于通过旧村改造消除潜在的地质安全隐患有着非常迫切的需求。 2007年，经龙岗区第1次旧改领导小组会议审批通过，本项目被列入2007年全面改造计划。2007年12月15日经市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组第五次会议,确定本项目的改造用地范围。 2.现状概况与问题分析 2.1区域位置 三联社区松元头片区位于深圳中部物流组团，北临水官高速、南临规划铁西路，具有良好的区位条件及交通优势。随着布吉中心区经济的迅猛发展，为促进三联社区松元头旧村改造和土地集约开发提供了契机。 2.2改造范围与建设用地范围 根据《关于龙岗区布吉三联松元头片区旧改项目改造范围初审的意见》，本项目拆迁改造范围83937平方米，建设用地范围79809.9平方米。建设用地范围是在组团规划的路网基础上确定的，组团规划编制完成时间为2005年，编制时间较早，本次专项规划根据本片区在编的法定图则，结合规划的三联南路道路红线对建设用地范围线进行微调，调整后为78923.5平方米，减少了886.4平方米。 2.3自然与社会经济状况 2.3.1自然条件 改造用地地处北回归线以南，属南亚热带海洋性气候，气候温和，光照充足，雨量充沛，长年主导风向为东南风，多年平均降雨量为1726毫米，降雨量年际变化大，且降水强度大、暴雨多，易造成洪涝灾害。 改造用地地势总体上北高南低，地势高差变化很大，地形复杂。西南角现状入口处地势最低，现状高程56米，改造用地内最高点为89米，高差达33米，北部自然山体最高点123.5米。 现状地形按高程的大小基本分为三级平缓台地。第一级平缓台地高程为80-90米，主要分布在西北部和东部，为两端宽、中间细的长条形，西北部端头的第一级平缓台地宽度约90米，长度约140米，东部端头的第一级平缓台地宽度约为50米，长度约为215米，连接两端头的部分宽约36米，长约200米；第二级平缓台地高程为70-80米，与第一级平缓台地相连，主要分布在紧靠第一级台地的南部位置，宽度约为90米，长度约为300米；第三级平缓台地高程为56-70米，主要分布在紧靠第二级平缓台地的西南位置，宽度约为100米，长度约为180米。 2.3.2人口与产业状