广州信和广场项目资金回报分析..docVIP

信和广场项目参考分析 一、周边商业物业租金个案 1、万国广场 位置：海珠区基立村 基本状况：占地面积14000m2，经营面积80000 m2，2000年初开始筹建开发，2002年1月落成正式开业。 一层：均价200元/㎡ 夹层：均价100元/㎡，主要经营服饰、皮鞋，出租情况近70％ （进驻品牌有佐丹奴） 二、三层：家乐福超市 四层：均价100元/㎡ 另加物业管理费：38元/㎡ 2、保华商城 位置：昌岗中（和信广场斜对面） 基本情况：大型烂尾工程，商厦裙楼部分开始营业，写字楼部分没做外立面，KFC、北京世纪联华超市已进场 一层：约200元/㎡（包含物业管理费），出租率约为70％ 二、三层：北京世纪联华超市 四、五层：准备引进餐饮业 3、基立村至江南大道中临街商铺 位置 面积（㎡） 租金（元/㎡） 租金单价（元/㎡） 经营种类 基立村 20 3000 150 地产中介 江南大道中 395 100000 260 原中国移动营业厅 保华商城对面 20 4000 200 地产中介 小结：临街商铺租价走势从基立村向江南大道一路走高 二、和信广场基本情况 负一层：好又多量贩 一～三层：广州百货大楼、顺电家电商场 四层：怡景西餐厅、游戏机中心各约占一半面积 三、租金判断 根据以上数据分析，信和广场现时三层租金约为100元/㎡，四层租金约为60元/㎡ 四、标的（信和广场租金）回收成本分析 1、根据《广东金正拍卖行有限公司》标的简介内容可以作以下租金保底回报判断： （表1） 标的（信和广场租金）回收成本分析（底价成交） 拍卖底价 面积（㎡） 单价（元/㎡） 月租（8年） 月租（10年） 月租（12年） 月租（15年） 三层2314.63 11401.39 118.76 95.02 79.18 63.34 四层2314.63 6333.63 65.98 52.78 43.98 35.19 年回报率 12.5％ 10％ 8.33％ 6.67％ 依据以上租金判断， a.若标的以底价成交，三层按照10％年回报率， 回收成本租价(92.02元/㎡)市场价格（100元/㎡），即10年即可回收成本。 b. 若标的以底价成交，四层按照10％年回报率， 回收成本租价(52.78元/㎡)市场价格（60元/㎡），即9年即可回收成本。 （表2） 标的（信和广场租金）回收成本分析（底价上升5％成交） 拍卖价 面积（㎡） 单价（元/㎡） 月租（8年） 月租（10年） 月租（12年） 月租（15年） 三层2314.63 11971.46 124.70 99.76 83.14 66.51 四层2314.63 6650.31 69.27 55.42 46.18 36.95 年回报率 12.5％ 10％ 8.33％ 6.67％ 依据以上租金判断 a.若标的以底价上升5％成交，三层按照10％年回报率， 回收成本租价(99.76元/㎡)市场价格（100元/㎡），少于10年即可回收成本。 b. 若标的以底价上升5％成交，四层按照10％年回报率， 回收成本租价(55.42元/㎡)市场价格（60元/㎡），即约9年即可回收成本。 （表3） 标的（信和广场租金）回收成本分析（底价上升10％成交） 　 拍卖价 面积（㎡） 单价（元/㎡） 月租（8年） 月租（10年） 月租（12年） 月租（15年） 三层2314.63 12541.53 130.64 104.51 87.09 69.68 四层2314.63 6966.99 72.57 58.06 48.38 38.71 年回报率 12.5％ 10％ 8.33％ 6.67％ 依据以上租金判断 a.若标的以底价上升10％成交，三层按照8.33％年回报率， 回收成本租价(87.09元/㎡)市场价格（100元/㎡），即约11年即可回收成本。 b. 若标的以底价上升10％成交，四层按照10％年回报率， 回收成本租价(58.06元/㎡)市场价格（60元/㎡），即少于10年即可回收成本。 （表4） 标的（信和广场租金）回收成本分析（底价上升15％成交） 　 拍卖价 面积（㎡） 单价（元/㎡） 月租（8年） 月租（10年） 月租（12年） 月租（15年） 三层2314.63 13111.6 136.58 109.26 91.05 72.84 四层2314.63 7283.67 75.87 60.69 50.58 40.46 年回报率 12.5％