广州大学城中心区用地性质调整研究..doc

广州大学城中心区用地性质调整前期研究 广州市土地开发中心 广东省城乡规划设计研究院 2011.03 目 录 1.项目概况 1 1.1研究背景 1 1.2原控规基本概况 1 1.3现状建设情况 3 1.4土地出让情况 6 2.用地性质调整的理由和依据 7 2.1全市商务办公发展新格局的影响 7 2.2居住用地供需情况 9 2.3大学城特定功能的要求 10 2.4大学城中心区自身发展建设的需要 10 2.5小结 12 3.调整方案 12 3.1思路原则 12 3.2方案设计 13 3.2.1北区规划调整 13 3.2.2南区规划调整 16 4.影响分析 19 4.1对经济的影响 19 4.2对社会的影响 19 4.3对交通的影响 19 4.4对设施的影响 19 4.5对城市设计的影响 19 5.研究结论 20 1.项目概况 1.1研究背景 广州大学城位于广州市东南部，番禺小谷围岛及其南岸地区，西邻洛溪岛、北邻生物岛、东邻长洲岛与琶洲岛举目相望规划平方公里。基本学生总数已达16万多人，教师人数约为2万人。大学城中心 图2：原控规中心区北区、南区及滨水区土地利用规划图 在中心区的建设过程中，为应对实际发展需求，已对原控规进行了三次局部地块的调整。 第一次调整：2008年为贯彻落实广东省、广州市、番禺区各级政府积极推动数字产业的政策导向，落实集约节约用地理念，将数字研发园内的二类居住用地调整为科研设计用地，增加旅馆业用地，并相应调整了有关指标。 第二次调整：针对教工居住问题，将北区和南区各调整了一个地块（分别为北区的DN0502和DS0701地块，原规划为绿地）作为教师居住建设用地。 第三次调整：在滨水区布置一块20000平方米的旅馆业用地，滨水区中被调整成旅馆业用地的绿化面积则在综合发展南区中以商业性质的用地替换。 图3：中心区北区、南区及滨水区三次调整后土地利用规划图 1.3现状建设情况 大学城中心区北区、南区现状建设情况如下： （1）道路建设情况 大学城中心道路系统。 图3：广州大学城中心区北区现状建设示意图 图4：广州大学城中心区南区现状建设示意图 1.4土地出让情况 地块 用地性质 用地面积（m2） 容积率 建筑面积（m2） 出让日期 权属单位 楼面地价（元/m2） DS1510 大学时光 旅馆业用地 28302 2.4 67925 2007-7 方圆地产 2429 DS0401 住宅用地 8821 ≤3.12 ≤27522 2008-12-2 广州市尚泰投资有限责任公司 3073 DS0801 二类居住用地 11875 ≤3.12 ≤37050 2008-12-2 广州奥力房地产开发有限公司 3000 DS1102 住宅用地 11861 ≤3.12 ≤37006 2009-7-16 越秀城建 7296 DS1601 住宅用地 15914 ≤3.12 ≤35500 2009-7-16 越秀城建 7149 DS1604 二类居住用地 10278 ≤3.12 ≤22300 2009-9-20 越秀城建 6964 DS1703 住宅用地 8523 ≤3.12 ≤20400 2009-9-20 越秀城建 7671 DN0401 住宅用地 13498 ≤3.12 ≤42114 2009-12-10 越秀城建 9142 DN0402 住宅用地 9619 ≤3.12 ≤30011 2009-12-10 越秀城建 9330 DN0501 住宅用地 12518 ≤3.12 ≤39056 2009-12-10 越秀城建 9474 DS1202 住宅用地 15649 ≤3.12 ≤48825 2009-12-10 越秀城建 9503 DS1301 住宅用地 14924 ≤3.12 ≤46563 2009-12-10 越秀城建 8934 2.用地性质调整的理由和依据 2.1全市商务办公发展新格局的影响 原规划将大学城中心区设置综合发展区、信息体育共享区、文化休闲共享区，亚运的成功举办及政府投入进一步带动内需，推动广州整体商务市场环境。供应量大幅增长，预计2011年落成的甲级写字楼高达120万平方米商务办公、金融、中介等现代服务产业。供应区域来看，写字楼供应比较活跃的区域依然是中心城区，如越秀区的正佳东方国际、锦绣联合商务大厦，天河区的维多利广场、佳润临江上品大厦，以及白云区的万达广场，海珠区的中洲交易中心、达镖国际大厦等等。 图5：广州商务办公区分布示意图 资料来源：温锋华，李立勋.广州市商务办公空间区划及其功能分异研究.《热带地理》，2010（5）：528-533. 根据广州市商务办公区的发展情况以及跨过公司在北京、上海等地的选址情况可知，过去企业选址把市中心地理位置看得