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保利花园二期定价策略
谨呈：湖南保利房地产开发有限公司
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报告结构
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解题思路
营销执行安排
核心均价
目标
项目背景
价格策略
项目分析
下阶段营销工作重点
蓄客期强势推广
客户分析
宏观大势
竞争项目分析
经典案例分析
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定价目标
项目价值分析
VIP客户需求分析
定价的背景
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开发商目标沟通
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具有竞争力的价格和提升客户信心成为达成目标的关键
开盘目标
开盘销售100套，需办卡300张，已办卡72张，开盘前还需办228张
年度目标
1.3亿，意味着住宅、商铺在1月前完成100%销售
8月以后市场进入大规模打折促销阶段，再加上全球的金融危机和股市低迷的影响，客户观望情绪更为浓厚
市场环境
竞争对手的销售情况：开盘一般销售30－50套左右，平时每个月销售不到10套，湘府华城开盘前每月销售2－3套，开盘当天由于价格比一期调低了1000元/㎡，销售了90余套。
竞争对手销售情况
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项目价值分析
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二期基础指标
占地面积：43109.5 ㎡（一、二期合计）
建筑面积：38752.32㎡ 其中住宅27949.97㎡，商业3193.75㎡
建筑风格：现代欧式风格或新古典主义风格
总栋数：5栋
总套数：263户（其中二期一批143套）
主力户型：80-90 ㎡两房两厅
128 -140㎡三房两厅
二期各栋面积统计
住宅面积
商业面积
总建面
套数
西1-1
3897.07
711.49
4608.56
38
西2
2904.4
680.36
3584.76
19
西3-1
8796.3
330.3
9126.6
86
西4-1
5098.05
922.2
6020.25
54
东6
7254.15
549.4
7803.55
66
地下室
7608.6
合计
27949.97
3193.75
263套
二期
二期鸟瞰图
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二期一批单位户型配比
相对竞争对手而言，本项目2、3房相对稀缺，且面积紧凑
户型
产品
户型
面积 （ ㎡ ）
套数
西1＃
两房
B3户型
82.85
19
三房
B1户型
120.71-121.8
10
B2户型
122.80
9
西2＃
三房
C’户型
135.28
1
四房
C 户型
153.84
18
西3＃
两房
A3户型
82.43
22
B3户型
82.85
21
三房
A2户型
122.08-121.78
11
A2户型
120.80-121.
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