尚志-大学之家.ppt

* * 招商策略 走出去、请进来 建立直复式的招商网络 分组进行 以流动招商为主、现场招商为辅 * * 广告策略 广告诉求点---财富新天地 广告媒体---折页+海报+POP+报纸 * * 营销成本概算 现场部分 ----------10万 广告部分-----------50万 公共活动费用------10万 合计---80万 异地招商费用------10万 * * 安徽上志营销策划有限公司 二零一二年二月二十八日 * * * 中国最大的资料库下载 同致行.商业部 编制：赵浩敏 （百度词条)） 博客：/ * * 一、项目介绍及其定位 * * 项目概况 占地 平方米，商住用地 规划为四层商业裙楼其中（四层为转换层）约 平方米和 层板式住宅约 平方米 裙楼部分延街面长 米左右，进深 米左右，总建筑面积大约 平方米 项目四至为东至 ，西连 ，北对 ，南接 * * 裙楼市场定位 经营内容定位 大学生之家以手机数码，电子音像、周边产品为主，辅以留学主题茶吧、特色餐饮、主题专业书吧、娱乐休闲的经营内容 消费档次定位 以普通为主，部分做成中档 业态定位 主题活动中心——手机数码、电子音像及周边产品、主题茶吧、特色餐饮、专业书吧为主的综合性商业广场 商家定位 省内外品牌商家和当地经营商户，或自主经营 * * 定位描述 以大学生为主要消费对象的 集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化为一体的普通消费的主题活动中心（商城） * * 裙楼产品设计: 最后面积有待建筑设计方案的确定 楼层 经营功能 规模及面积占比 FI 数码广场 Xx平米 占比 % FI2 留学主题茶吧，特色餐饮 Xx平米 占比 % F3 情侣娱乐，专业书吧 XX平米 占比 % F4 办公 略 外围 门面1---？ 略 * * 裙楼命名 xx商业广场 ——一般化、传统的命名，容易记忆，但特色不突出 大学生之家 ——以大学生主题命名，特色定位明显，主打就业与就业前准备可得到当地政府的支持与重视，有政府作为项目背景，便于更好的整合商家与社会资源 建议采用“xx大学生之家”模式命名，对其专门会议讨论 * * 商场怎样才能成功: 商场成功基本要素 商场质数 条件 商场市场 定位 商场营销推广策略 商场管理 服务 经营者的 实力 可见，经营者的实力和商场管理服务是招商直接决定的因素，只有认清招商工作的重要性和专业性，才能实现商铺的升值和销售的价值，实现利润最大化。 * * 租金定价: 体现专业形象，打造优良商业品牌，中等租金水平定位，整体定价和分层定价相结合 采用市场比较法，区域租金比较和价格模拟相结合 市场租金定价的方法使用市场比较法中的区域租金比较法，而分区分类散铺出租租金定价的方法则使用价格模拟法 * * 市场租金价格体系 1～3层租金均价为xx元/平方米 其中： 1/F：xx元/平方米 2/F：xx元/平方米 3/F：xx元/平方米 注：1参照数据来源于大学城周边房价下浮20%-40% 2通常租金比例为 假设3F为100% 2F 为130% 1F160% * * 经营管理模式的定位 首选——整体引进大商家 备选——自营招商 引进具有一定知名度的大商家对项目实行楼层规划整租经营 对项目裙楼实行散租招商，自己对项目进行统一的经营管理 * * 二、招商方案 * * 招商方案的提出 方案A： 按项目楼层规划整体出租，仅引进独立的经营管理品牌 方案B： 自营*散租，引进小商家，自己成立管理公司 ，自营管理 * * 方案 A剖析图 发展商 大商家 楼层整体出租 物业管理 经营管理 大学生之家裙楼 成熟的经营品牌 普通货部分中档消费者 * * 方案 B剖析图 发展商 小商家 散铺出租管理 管理公司 自营管理 参与经营 大学生之家裙楼 新兴的卖场品牌 普通货部分中档消费者 * * 指 标 招商 难度 租金 收入 返 租 压 力 后期管理 定位 相关性 经营 条件 经营 风险 方 案 A 较难 小 略 利好 很好 要求高 小 B 较易 大 略 难 一般 一般要求 大 招商方案定性分析 * * 方案