初探物业专项维修资金使难、续筹难的解决办法初探物业专项维修资金使用难、续筹难的解决办法.doc

初探物业专项维修资金使用难、续筹难的解决办法 改革开放三十年来，城市化进程突飞猛进。商品住宅的大批建设，既改善了广大市民的住房条件，同时，也带来了物业共有部分、共有设施设备的维修和后续资金保障等一系列社会问题。 我市从2001年底开始实施物业专项维修资金管理办法，将专项用于物业共有部分、共有设施设备保修期满后的维修、更新及改造的物业维修资金，纳入政府日常监管，并明确规定，物业维修资金实行统一交存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。十年来，交存物业维修资金的房屋覆盖全市的商品房开发、经济适用房建设和拆迁安置房建设等三大领域，交存的本金达30255.5万元，交存的房屋4037幢，交存的面积1079.7万平方米，交存的业主约6.6万余户。物业共有部分、共有设施设备保修期满后的维修、更新及改造动用的物业专项维修资金529.4万元，涉及分摊的物业面积213.9万平方米（含二次及以上使用分摊的重复面积），涉及分摊的业主约1.7万户（含二次及以上使用分摊的业主重复户数），确保了广大业主的房屋正常使用。物业专项维修资金的中长期银行定期存款所产生的预期增值利息约5371.7万元，按照一年期银行定期存款利息标准分配到各业主的增值利息约2633.4万元。自主开发的物业专项维修资金信息管理系统，已正常运行五年，建设单位、物业地址、分户面积、本金额、增值额、使用额等幢户信息，基本达到管理要求，使用分摊、年度结息等操作功能实现自动化，年度公报、业主查询、现场公示等信息公开情况，基本满足相关部门和广大业主的要求。 物业现状和面临的问题 目前，我市交存物业专项维修资金的物业，按区域（或地址）统计，有183处，涵盖富春街道、东洲街道、鹿山街道、高桥镇、受降镇、新登镇、大源镇、场口镇等八个乡镇街道，房屋4037幢，建筑面积（含储藏室、车库、地下人防等不计房屋产权的物业面积）1079.7万平方米。其中，按封闭式住宅小区建设的物业109处，成立小区业主委员会且实行专业物业管理的有34处，房屋1434幢（带电梯的房屋116幢，电梯约240台）；无小区业委会但实行专业物业管理的有73处，房屋2418幢（带电梯的房屋147幢，电梯342台）；无小区业委会无专业物业管理的有2处，房屋20幢。独立（或带副楼、裙房）的大厦物业11处，成立大厦业委会且实行专业物业管理的有5处，房屋7幢（带电梯的房屋5幢，电梯14台）；无大厦业委会但实行专业物业管理的有6处，房屋6幢（带电梯的房屋6幢，电梯20台）；单体、多层且不带电梯的物业，无小区业委会且无专业物业管理的63处，房屋152幢（富春街道33处，房屋91幢；新登镇28处，房屋56幢；大源镇2处，房屋5幢）。 从物业专项维修资金的日常管理来看，督促建设单位代收代交只是前提条件，加强信息化建设等内部管理是规范化手段，确保物业专项维修资金增值收益和存储安全是为了提高专项资金的使用效益，而最终目的是为了广大业主的房屋能正常使用，需要维修、更新和改造时，能够及时的得到解决且提供相应的资金保障。但从目前的管理情况来看，面临以下几方面问题。 1. 建筑产品良莠不齐 建筑产品是房屋长久、正常使用的大宗特殊商品，它是城市化进程的重要组成部分，它的品质高低直接关系到业主一代人甚至几代人的生活质量。但从我们掌握的信息，按照“主体质量、配套设施、专业设备”等三个方面粗略评价，封闭式住宅小区优于大厦或单体住宅项目，规模大、品牌好的建设单位优于规模小、无品牌的建设单位所开发的住宅项目。从项目报修的内容看，常见的屋面或管道漏水、单元电控门更换、监控消控系统更新改造、电梯和专业设备的维修等维修项目，大部分出现在单体、大厦等住宅项目和规模小、无品牌的建设单位所开发的住宅项目，业主对此除了无奈，只能叹气。 2. 专业化物业管理不到位 专业化物业管理是房屋正常使用的责任“保姆”，它是维护城市正常秩序的重要力量，它对业主的生命财产安全、环境的整洁、道路的畅通、公共设施设备的正常运行等起着不可或缺的作用。但以我们掌握的信息，全市183处物业，房屋4037幢，专业物业管理的有118处，房屋3865幢，分别占物业的64.5%和房屋的95.7%。表面上看，极大部分的封闭式小区和大厦都有专业化物业管理，但就管理水平和服务标准而言，很难称得上“专业”和“到位”。“合同期未满撤出物业”和“管理不专业、设备停运”以及“队伍不稳定，偷盗严重”等现象时有发生。究其原因，除了物业收费标准低及收缴率不高，导致物管企业面临亏损等原因外，部分物管企业自身综合实力不强、专业人才缺失、服务不够到位等也是主要因素。一方面是服务不到位，一方面是服务费不肯交，服务者和被服务者的矛盾日积月累，最终导致物业共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造项目，未能及时发现、及时申报、及时处理，严重影响房屋