物业管理中业主自治机构法律性质浅析.doc

物业管理中的业主自治机构法律性质浅析 韩增辉 周珂 　　关键词: 业主自治机构/成立/法律性质 　　内容提要: 在建筑物区分所有的背景下，业主通过业主自治机构实现物业管理权利。业主自治机构 的法律性质如何，直接关系其行为的法律后果，业主的合法权益也与之息息相关。对此，根据对国外物业 管理相关立法模式的借鉴与取舍，结合我国法律实践，指出我国物业管理相关立法的现状与不足，提出我 国法律构建的建议与思考。 　　业主 [1]作为物业所有人，拥有对物业管理的绝对权利，在物业管理中居于主导与核心地位。在建筑物区分所有的背景下，一个物业区域内的众多业主如何行使其对物业进行管理的权利，始终是各国物业管理法关注的重要议题。业主自治机构因此而产生。然而，业主自治机构如何产生?其法律地位如何?其行为产生何种法律后果?如何对其实施有效监督?物业管理立法应当如何调整与规制?诸如此类的一系列法律问题也不期而至。笔者拟以我国物业管理法律为背景，概览国外物业管理相关立法，结合我国物业管理司法实践，探析物业管理业主自治机构的法律性质，针对立法与实践的种种缺失与矛盾，提出建议与思考。 　　一、业主自治机构的建立及其框架 　　业主自治机构是业主为对所拥有的物业进行管理而建立的自治性组织。设立业主自治机构的主旨是为有效运作业主的自治管理。我国立法设计了业主大会和业主委员会两级自治机构。现行《物业管理条例》(以下简称《条例》)第8条第1款规定:“物业管理区域内全体业主组成业主大会。”在第10条规定了业主大会和业主委员会的成立。根据该《条例》的规定，建设部发布了《业主大会规程》。这些规定，尽管略嫌粗略，但从立法上为建立业主自治机构提供了法律保障与组织构架。 　　(一)业主大会的成立 　　根据《条例》第9条的规定，“一个物业区域成立一个业主大会。“《条例》第10条规定，业主大会应当在所在区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立，从而形成了业主大会建立的框架制度。《业主大会规程》就此做了补充。但是我国业主大会的建立规则本身仍存在制度上的漏洞。《条例》和《业主大会规程》均未规定在何条件下应成立业主大会。由于业主大会的筹备机构必须有建设单位参加，开发商为自身利益考虑，往往对业主大会的成立持消极甚至抵制态度，使业主大会迟迟不能成立。其次，根据《条例》规定，成立业主大会应首先在政府部门的指导下成立筹备组，而筹备组成立的法律依据和规则并未明确。由于政府管理部门管理义务虚化，筹备组容易被少数人不法操纵，不利于促使业主大会的及时成立;而部分业主出于局部利益考虑，在实践中反而发生多头筹备，况且把所有业主召集起来召开业主大会又不甚可能，这就使第一次业主大会的召开更加扑朔迷离，其合法性也随之受到质疑。 　　(二)业主委员会的设立 　　《条例》第10条的规定，业主大会成立后应在第一次业主大会会议上“选举产生业主委员会”，还规定了业主委员会委员的任职资格，成立后应向政府主管部门备案。《业主大会规程》对此也做出了规定。但是对业主委员会候选人的推选程序规则处于缺失状态，仅仅授权筹备组“确定业主委员会委员候选人产生办法及名单”。这就等于赋予了筹备组一项没有监督的权利，它完全可以主宰业主委员会委员的选举，使业主委员会能否代表大多数业主的利益留下了制度上的潜在危险。业主委员会候选人推选程序规则的缺失，使自治民主机制缺乏正当程序的保障，难以保障业主委员会的代表性和对全体业主的忠诚义务。 　　实践中因此产生的纠纷层出不穷。2003年8月，深圳市某大型物业管理小区发生因部分业主不满业主委员会选举程序而发生集体抗议事件。业主提出对筹备小组不信任，称筹备小组受到幕后操纵，业主委员会候选人推选不公，暗箱操作，不能代表大多数业主意见。部分业主向媒体、政府投诉，向小区所在区政府递交申请，要求停止不合理选举，召集业主大会，重新成立筹备组并推举业主委员会候选人。与此相反，小区物业管理公司代表却积极支持筹备小组和候选人，有关主管政府部门也称选举是在政府的指导下进行的，程序合法、公开。这起纷争再次昭示制度规则的完善己迫在眉睫。 　　二、业主自治机构的法律地位辨析 　　业主自治机构设立后，其法律地位及相应的权利义务究竟如何界定，直接关系其今后行为的法律后果、定性，以及业主能否有效实现物业管理权利。 　　业主自治机构的法律地位界定世界各国立法例有三种模式:法人式、非法人式和折衷式 [2]。 第一种法人人格模式。该模式法律赋予其法人人格，依法享有法人人格，有行为能力可实施法律行为，进行诉讼活动。法国以及我国香港特别行政区的立法属此种模式。该模式有多种益处:业主自治机构对外以自己名义为法律行为，于契约行为有利，其直接成为权利义务的归属点，各项法律关系更加明晰。另外，业主自治机构因其法人人格，其求偿权更易实现，在诉讼中可以业主自治机