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物业管理企业的设立和组织机构 物业管理企业的概念：物业管理企业是依法成立，具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。 物业管理企业的特征：1）独立的企业法人 2）属于服务性企业 3）具有一定的公共管理性质的职能。 物业管理企业的分类和 特征： （一）按照投资主体的经济成分划分： 全民所有制物业管理企业。特征：资产属于国家所有，管理的物业一般是由原企业活行政事业单位自建，具有自建自管的特点。 集体所有制物业管理企业。 特征：资产属于集体所有，管理集体所有制的房产公司自己开发的房产。 民营物业管理企业。 特征：民营性质的物业管理企业。 外资物业管理企业。 特征：外商独资经营，中外合资经营或合作经营的物业管理企业。 其他物业管理企业。 特征：属于多种所有制经济成分的投资主体的物业管理企业。 （二）按股东出资形式来划分： 1）物业管理有限责任公司。 2）物业管理股份有限公司。 3）股份合作型物业管理企业。 物业管理企业的设立 程序： 分为工商注册登记和资质审批两个阶段。 物业管理企业的工商注册登记。 企业名称的预先审核 公司地址 注册资本 股东人数和法定代表人 公司人员 公司章程 物业管理企业的资质审批和管理 物业管理企业的资质条件分为一·二·三级。一级资质：国务院建设主管部门负责。二级资质：省，自治区人民政府建设主管部门负责。三级资质：设区的市级人民政府房地产主管部门。另：直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级的资质颁发和管理。 A：一级资质：注册资本500万以上，专职管理和技术人员不少于30人，中级以上职称不少于20人。面积：多层住宅200万平方米，高层住宅100万平方米，独立式住宅（别墅）15万平方米，办公楼工业厂房及其他物业50万平方米。 B：二级资质：注册资本300万以上，专职管理和技术人员不少于20人，中级以上职称不少于10人。面积：多层住宅100万平方米，高层住宅50万平方米，独立式住宅（别墅）8万平方米，办公楼工业厂房及其他物业20平方米。 C：三级资质：注册资本50万以上，专职管理和技术人员不少于10人中级以上职称不少于5人。 在申报资质时需要提供的资料 新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期，物业管理企业在领取营业执照起30天内，持以下资料到当地的房地产主管部门申请：1）营业执照2）企业章程3）验资证明4）企业法定代表人的身份证明5）专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同 物业管理企业的资质管理 物业管理企业的 组织形式： 1）直线制 2）直线职能制 3）事业部制 4）矩阵制 物业管理企业组 织机构设置的影 响因素： 1）企业战略因素 2）外部环境因素 3）技术因素 4）组织规模及所处阶段 物业管理企业组 织机构设置的要求：1）按照规模，任务设置 2）统一领导，分层管理 3）分工协作 4）精干，高效，灵活 物业管理企业的 机构设置 1）总经理室：对企业的重大问题做出决策2）人力资源部 3）行政管理部4）财务部 5）品质管理部 6）市场拓展部 7）经营管理部 8）工程管理部 9）安全管理部 10）环境管理部 物业管理企业机 构的职能： 见书P11 物业管理招标投标 物业管理招投标相关法规：《物业管理条类》，《前期物业管理招投标管理暂行办法》，建设部2004年3月颁布的中华人民共和国建设部第125号《物业管理企业资质管理办法》，《中华人民共和国招投标法》，及各地方的相关法规政策规定。 物业管理招标的类型：1）按物业类型分：住宅项目招标和非住宅项目招标。 2）俺项目服务内容的实施分：整体物业管理项目的招标，单项服务项目的招标和分阶段项目的招标。 3）按招标主体的类型划分：物业建设单位为主体的招标，业主大会或单一业主为主体的招标，物业产权人为主体的招标。 物业管理招标的方式：1）公开招标：招标人通过公共媒体发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加投标的招标方式。特点：以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件和程序是预先设定的，不允许在程序启动后单方面更改。 2）邀请招标：也称作有限竞争招标或选择性招标，指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请。特点：不适用公开的公告方式，投标人是特定的，只有接受邀请的企业才是合格的投标人，投标的人数量有限。 物业管理招标的内容：（一）早期介入和前期物业管理阶段的招标内容：1）对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议。2）对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见。3）对投标物业的建筑设计，施工是否符合后期物业的需要提供专业意见对现场进行必要的监督。4）