物业管理相法规、纠纷类型及常规处理方式.ppt

物业管理相关法规、纠纷类型 及常规处理方式 物业管理相关法规 基础法律规定 《物业管理条例》 建设部十二项部令 各地地方规章、规定 基础法律规定 《中华人民共和国民法通则》 举证责任倒置、连续欠费时效 《中华人民共和国合同法》 无名合同 《中华人民共和国招投标法》 《物业管理条例》 2003年9月1日施行 建设部十二项部令 1992年6月15日，19号令《公有住宅售后维修养护管理规定》 1997年4月3日，45号令《建设部关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知》 1994年3月23日，33号令《城市新建住宅小区管理办法》 与公安部联合发文，45号令《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》 2000年6月30日，80号令《房屋建筑工程质量保修办法》 2001年4月4日，88号令《商品房销售管理办法》 94号令（原第5令）《城市异产毗连房屋管理规定》 2002年3月5日，110号令《住宅室内装饰装修管理办法》 2004年3月17日，125号令《物业管理企业资质管理规定》 2004年7月20日，129号令《城市危险房屋管理规定》 2004年，130号令《城市房屋白蚁防治管理规定》 2004年7月20日，131号令《城市商品房预售管理办法》 深圳市地方规章、规定 1994年11月日施行《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其《实施细则》 1998年10月1日施行《广东省物业管理条例》 1998年，《深圳经济特区物业管理行业管理办法》 1999年，《深圳市家庭居室装修管理规定》 1997年，《深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定〉 物业管理相关制度 十项制度 六项禁止行为 四项授权规定 两项书面合同 十项制度 告知制度 业主委员会备案制度 招投标制度 承接验收制度 保修责任制度 自律管理制度 人员资格制度 交接制度 报告制度 专项维修基金制度 六项禁止行为 业主大会、业主委员会、业主的权利限制（《条例》19、48条） 建设单位权利限制（《条例》27条） 物业管理用房处分限制（《条例》38条） 服务委托事宜限制（《条例》40条） 公共建筑、公共设施用途限制（《条例》50条） 物业公司占用道路、场地限制（《条例》51条） 四项授权规定 物业管理区域划分制度（《条例》9条） 投票权制度（《条例》10条） 物业管理企业资质管理制度（《条例》32条） 专项维修资金的收取、使用管理办法（《条例》54条） 两项书面合同 《前期物业管理服务协议》 《物业管理委托协议》 物业管理纠纷类型及常规处理方式 一、费用纠纷 酬金制、包干制 案例一、“市场调节价”高于“政府指导价” 案例二、物业管理费用构成（绿化费、中小型维修费、电梯费等） 案例三、车位服务费 案例四、对小业主欠费处理问题 二、代收费纠纷 供水、供电、供气等应向终端用户收费； 案例一、代收供暖费 三、物业公用部位、公用设施、社别的经营、收益权。 物业管理用房（定义、范围等） 四、物业公司的告知、协调、举报义务； 案例一：装修告知、监控及相关费用的收取； 物业公司对于“违章装修”的法定义务； 处理方式： 五、业主家被盗、车辆受损、人身受伤害； 案例一：业主家被盗 案例二：业主车辆受损（类型） 案例三：安全隐患，业主人身受伤害 诉讼时效，精神损失赔偿 案例四：深圳笔架山庄、信托花园案 六、物业公司应诉时应注意的问题 把握诉讼时效（普通时效、特殊时效） 注意资料保存（身份证复印件等） 诉权选择（侵权与违约竞合） 业主委员会诉讼主体资格问题