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房地产概述 一、概述 1、 房地产概念：房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ? 土地：是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间 ? 建筑物：是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。其中房屋是指有基础、墙、顶、门、窗、能够遮风避雨，供人居住或做其他用途的建筑物；构筑物是指除了房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，例如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。建筑领域中为建筑物和构筑物并列。 ? 其他地上定着物：是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。例如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。 注：在现实中其他地上定着物往往可视为土地或建筑物的构成或附属部分，所以通常讲房地产包括土地和建筑物两大部分 二、前言 2、 合同：是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 2、合同生效要件： 1）当事人缔约时有相应的缔约能力 民事权利能力：民事主体参加民事法律关系的资格（平等，自出生起到死亡时止，依法享有权利，承担义务） 民事行为能力：分三种完全、限制、无（18周岁以上公民具有完全；16周岁以上不满18周岁的公民，以自已的劳动收入为主要生活来源，视为完全；10周岁以上的未成人为限制；不满10周岁的未成年人为无民事行为能力人；不能辨认自已行为的精神病人为无，不能完全辨认为限制 2）不违反强制性法律规范及公序良俗 3、 标的的确定和可能：可能指合同标的客观上有实现的可能 三、土地使用权 （一）土地公有制两种所有制形式：集体所有制和国家所有制（农村土地、城市土地） （二）《城市房地产管理法》（1995年1月1日实行）中土地使用权的规定： 1） 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为（第7条） 2） 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地使用权方可有偿出让（第8条） 3） 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式（第12条） 4） 土地使用权出让最高年限由国务院规定（第13条） 居住用地70年；工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年。 5） 土地使用权因土地灭失而终止（第20条） 6） 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准；批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家夫偿收回（第21条） （三）第一条第1款 1、建筑物的组成：基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成（见P116） 2、按建筑物使用性质分类：分为居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑四大类，居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑 2、 按建筑物层数或总高度分类：分为低层建筑、多层建筑、高层建筑、超高层建筑 ? 住宅通常按建筑层数分：1-3层为低层；4-6层为多层；7-9层为中高层；10层以上为高层 ? 公共建筑及综合性建筑通常按建筑总高度来划分：总高度超过24米的为高层（但不包括总高度超过24米的单层建筑） ? 建筑总高度超过100米的，不论住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑 ? 对于高层建筑，国际上通行做法是划分4类：（1）低高层建筑：层数为9-16层，建筑总高度25-50米；（2）中高层建筑：层数为17-25层，建筑总高度50-75米；（3）高高层建筑：层数为24-40层，建筑总高度75-100米；（4）超高层建筑，层数在40层以上，建筑总高度在100米以上 3、 按建筑结构的分类： 1) 砖木结构建筑：竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。这类建筑物层数较低，一般在3层以下。50-60年代建造的民用房屋和简易房屋，现代农宅多采用此。 2) 砖混结构建筑：竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋顶。这类建筑物的建造层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。 3) 钢筋混凝土结构建筑：承重构