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未来南京发展热点作为一个国内有影响力的二级城市，南京的城市发展一直是滞后的，不论从规模上还是结构上，和同级别的很多城市比，都开始拉开了差距。作为一个正在经历城市大规模粗放性发展的国家，这是一个异数。不仅仅因为别的城市走在了前面，也因为南京在决策上存在着诸多滞后之处。首先讲讲南京存在的问题1。目前几个发展区域的问题南京的城市规模，一直以来都被很谨慎的限制在城墙之内，对于城墙之外的地方，南京的发展总是犹豫不决，缺乏一个长期的、一致的发展思路。近二十年来，城墙之外的南京的扩展，无非不过是龙江、河西、城北、浦口、仙林、江宁几个区域。其中，除了龙江作为鼓楼区的一个有力扩展，其他地区的发展或多或少存在问题。河西是从规划、规模上都排在前面的地区，但到目前为止，河西的发展算是失败了。河西的房价虽然很高，但房屋空置率同样很高。很多房主都是冲着河西的“奥体”“CBD”等概念而来。然而河西的CBD概念（也即中央商务区）始终没能成型，现有的发展已经脱离中央商务的发展思路，不仅商业仍属空缺，商务中心的发展目前也属于空中楼阁，河西变成了南京最大的商品房聚集地。这其实已经脱离了原本的河西定位。另一方面，即使作为住宅社区，河西的高空置率，事实上也说明作为住宅社区，河西目前也没有成功。城北是比较老的一个社区，近些年发展也略见起色。但是城北的历史包袱很重，发展始终磕磕碰碰。一个是城北的大量外来人口、棚户区的改造成本太大，另一个则是大量聚集在这里的老厂房。这两者的存在，导致这个地区的发展始终面临环境不佳，改造难度大的困境。浦口不用说了，全南京人民乃至全江苏人民都知道怎么回事。过江问题一日不解决，城北始终是游离在南京主城之外的一块飞地。房价虽然节节高涨，但是城北缺乏独立的城市生态，其投资者或者买房者，更多的还是在南京城里工作，需要依靠南京城里的资源生活。跨江的实际困境，决定了城北的发展，始终是水镜花月。仙林的优势是大学城，但仙林的弱势也是大学城。虽然仙林的房价已经到了一个高位，但仙林的配套、发展方略，始终在游移不定。为大学城发展配套和为居民发展配套是矛盾的。商业发展不起来，仙林也很难做大。而目前仙林实际入住人口大约不超过10000户，实际上也让仙林的发展处在比较尴尬的境地——更加不要说仙林糟糕的交通条件了。江宁是南京城最大的“副中心“，但也是和南京游离的最远的一个中心。这种“远”不仅仅是距离上的，也是体制上和心理上的。由于行政区划的关系，仙林的一切都是另一套班子——不仅出租车无法进城，连煤气都是另一套缴费系统。2。竞争城市的发展环顾南京周边，很多城市其实已经和南京拉开了差距。武汉：武汉三镇造就的“大武汉”决定了武汉的规模从历史上就远远超越南京。虽然从经济上讲，武汉与南京仍然有差距。但巨大的城市规模决定了武汉有更大的迂回空间。武汉实际上是三块，被长江和汉江分为三部分。但是优秀的过江通道设置，让整个武汉可以无缝对接。并且整个城市呈现一种比较均匀的发展态势。无论生活在城市的那一端，武汉人的压力相比南京都要小很多。苏州：作为一个南京治下的地级市，苏州这几年的发展大家有目共睹。首先是以新加坡工业园为首的几个开发区的风生水起，经济水平已经堪比南京——当然，苏州的经济有先天优势，与上海地理与心理上的靠近，使得苏州的发展受到上海的强烈辐射。经济发展上来了，城市发展也就迅速跟上。随着地铁动工兴建，苏州的整个城市很快就要连成一片。去年我去过一次苏州金鸡湖，从感官上讲，基本上已经不太像一个国内的城市，反倒和北美城市规划有得一拼。整个城市的规划也很不错，在保证传统的延续的同时，苏州城市正在呈现出现代商业与江南传统的完美结合。合肥：可能很多南京人不知道，以往被我们忽视掉的合肥，现在已经大踏步地赶上来了，随着新一届领导班子上台，合肥正在迅速的改变旧有的面貌。首先是交通情况的改善，整个合肥，目前在建和建成的公路标准都非常高，交通通常而且四通八达。随着交通发展，城区改造也迅速展开，老的破旧城区已经变换一新。同时整个政府的布局也为城市发展作保障。苏州兴建了新的政务中心，将整个城市的行政系统聚集于一处，同时将面对市民和企业的窗口集中到一栋建筑里面，大大的方便了市民和企业的办事效率，从而为城市未来发展打下基础。3．南京城的缓慢发展造成的困境商业：城市摊子不能迅速铺开，发展方向不能迅速确定，城市的商业也就找不到方向。城市迁居出去的居民，分散在不同的区域里，对于商业而言，是一个比较头疼的问题。商人们找不到下一个热点，也就找不到稳妥的投资方向。于是商业始终聚集在以新街口为核心的市中心周围。导致上述的几个城市新发展区域的商业配套严重滞后。而这又导致居民不愿意入迁的恶性循环。可以说，几个城市发展区域的最佳招“商”时机都已经过去，再寻求商业发展，需要付出加倍的努力。企业与工作机会：不论是河西的CBD，还是江宁的新城