维多利亚地块定位报告..docxVIP

坦 桑 尼 亚 维 多 利 亚 项 目市 场 定 位 报 告部门：总部市场营销部日期：2015年8月20日目录一、产品排布2二、公寓部分21.建筑风格22.立面材质23.户型面积34.户型排布：45.户型功能建议46.户型主要功能区面积57.户型格局尺度78.装修情况89.设备设施910.价格建议10三、写字楼部分101.外立面102.楼层情况113.售价建议114.内部装修115.设备设施116.安防系统：127.配套设置128.园林及排污系统13四、商业面积建议13此方案以前期金禧地块调研数据为依据，结合维多利亚地块现状，进行产品定位：产品排布根据市场情况，为保证前期现金快速回流和利益最大化，建议维多利亚地块以一栋公寓和一栋写字楼为主。沿地块短边排布，写字楼临主干道，公寓在南侧，写字楼建议采用北入户交通便利，公寓建议从南入户，两类人群动线不交叉。商业沿着北侧主干道排布1—2层独立商铺，西侧次干道布置少量单层商业。公寓部分建筑风格： 建议以城市欧式建筑风格为主，由于楼层较低，建议立面采用横向线条设计。，公寓设计要求简约、现代感、实用性强。立面材质市场情况本项目建议采用真石漆或仿石涂料和中空断桥铝、镀膜LOWE玻璃结合的立面材质。户型面积市场户型分布情况从目前市场主流户型分析，三居、四居为主力户型，占比85%左右；三居户型占比比四居高出14%，成为核心主流产品。部分跃层产品是目前市场新兴产品，在控制总价的前提下，跃层户型也受到一定追捧，占比10%左右。 市场户型面积情况从市场主流面积分析，去掉200㎡以上和130㎡以下户型，三居平均面积在158㎡/套；除掉300㎡以上四居，四居市场平均面积约为200㎡/套。本项目户型建议由于坦桑以套型面积为销售面积，本项目作为以销售为主项目，根据市场调研依据，建议全部为最畅销产品，产品面积控制在150—170㎡（建筑外围面积）的三室三卫二厅通透户型。户型排布：户型面积均衡分布，平面布局为2梯2户，分2个单元。南侧作为景观面，北侧作为功能面，将主卧、阳台、客厅安置在南侧，餐厅厨房、洗手间安置等安置在北侧，标准层层高控制在3.3m。户型功能建议市场户型功能市场主力户型功能划分一般三居舒适三居一般四居舒适四居140-160170-190200-230235-265玄关玄关玄关玄关客厅客厅客厅客厅餐厅餐厅餐厅餐厅主卧主卧主卧主卧主卧卫生间主卧卫生间主卧卫生间主卧卫生间主卧衣帽间主卧衣帽间主卧衣帽间主卧衣帽间次卧1次卧1次卧1次卧1次卧1卫生间次卧1卫生间次卧1卫生间次卧1卫生间次卧2次卧2次卧2次卧1衣帽间公共卫生间次卧2卫生间次卧2卫生间次卧2厨房公共卫生间次卧3或书房次卧2卫生间洗衣间及阳台、储藏间厨房公共卫生间次卧3或书房走廊洗衣间及阳台厨房公共卫生间储藏间洗衣间及阳台厨房　入户花园储藏间洗衣间及阳台　走廊走廊保姆间　　入户花园保姆卫生间　　　储藏间　　　入户花园　　　走廊本项目户型功能建议：从销售和本项目作为中高端定位的品质考虑，户型主要功能尽量按照舒适户型功能设计。三居玄关客厅餐厅主卧主卧卫生间主卧衣帽间次卧1次卧1卫生间次卧2次卧2卫生间（在面积允许的情况下设置，如面积不够可不设置）公共卫生间厨房洗衣间及阳台储藏间户型主要功能区面积市场产品功能区面积从目前市场各功能区间面积分析：客厅舒适度要求较高独立面积占比较大，另设独立餐厅与客厅联通，面积要求较为舒适；其次是主卧、次卧、厨房。 此四个功能区的重视程度和舒适度均价高。本项目户型功能区面积建议根据市场主流的各功能区面积分析，建议本项目主要功能区面积如下：主要功能区面积区间功能区面积区间（㎡）玄关35餐厅712客厅2026主卧1521次卧1015洗衣间24卫生间45厨房1013同时在每个户型上景观面设立观景露台，非景观面设立功能阳台和设备平台。功能阳台观景阳台户型格局尺度市场情况从目前市场进深与面宽的平均值可以看出，进深、面宽差别并不大，因此格局均较为方正，进深较面宽的差值一般在1m以内。除餐厅、洗衣间外，建议本项目其他主力功能间均保持方正。本项目户型建议保持各功能区户型较为方正，进深较面宽的差值一般在1m左右。除餐厅、洗衣间外，建议本项目其他主力功能间均保持方正。装修情况市场情况从目前市场上公寓交房出售情况来看，均是精装交房，可以达到提包入住的程度。本项目建议电器和软装方面，在保持可直接入住的情况下可以选择国内品牌。分户空调可以调整为户式中央空调，为了节省机组放置空间，避免布线繁琐、布点过密、等问题，建议采用户式中央空调。为了提高精装后整体的交房效果，建议房间墙壁整体采用乳胶漆或壁纸装饰。首层和大堂部分为了提升整体档次和品质采用石材和玻璃作为装饰。公共电梯厅地面和墙壁采用贴砖的形式提升档次。建议在结构中景观面设计观景露台，非观景面设计统一的