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张辉：雾霾下的楼市格局之变 张辉：雾霾下的楼市格局之变 从去年开始，笼罩全国大部分版图的雾霾成为全社会关注的焦点。刚刚过去的12月初，全国25个省份再次遭遇一次大范围、持续长、重污染的雾霾事件，南京等城市甚至出现了最严重的红色预警和史无前例的中小学停课。空气质量的污染可以追溯到二三十年前的工业化加速初期，环保喊了这么多年，空气污染不但没有减弱，反而发展成雾霾，发展到大规模、多频次、更持久、更恶劣的境地，有恃无恐，让人绝望。越是经济发达的大城市，雾霾越是严重。面对愈演愈烈的空气污染和雾霾事件，全社会都开始反思粗放的发展模式，直接关系到居住质量的楼市也概莫能外。社会经济发展到现在的阶段，我们已经离不开城市，也离不开工业。在空气污染的大背景下，如何实现健康的人居？这是所有地产从业者不得不思考和不得不面对的问题。 　　治理期或将超过5—10年 　　据中科院大气物理研究所研究结果，对和雾霾影响最大的五大污染源：工业污染、燃煤、城建工地、生物质燃烧和汽车尾气，其平均贡献分别为26%、18%、15%、12%和4%。从未来的发本文由论文联盟http://收集整理展趋势来看： 　　第一，距离工业化后期尚有时日，工业污染的治理任重道远。由于人力、土地、水电、原材料等成本的提升，国内的制造业正在丧失成本优势，如果再加大环保投入，其竞争力有可能进一步下降，企业明显缺乏环保治理的动力。 　　第二，太阳能、风力和水电的发展，即使有政府补贴，但始终未能快速的代替火力发电，随着煤炭价格的下降，火力发电的成本优势更加凸显，与此同时，工业的煤改气、煤改电等进程似乎也进展缓慢。 　　第三，新的十年，随着城镇化往纵深化发展和新城的林立，城镇建设迎来新一轮高潮，总体的城建规模处在继续扩大的趋势中，起码在5-10年内都很难改变这一趋势。 　　第四，秸秆等生物质燃烧，同样是讨论和禁止多年，但依然频发并缺乏替代性的处理方法。 　　第五，虽然个别城市通过限牌对车辆进行限制，但是限制的还是增量，整个城市以及乡村的汽车保有量依然处于决速的上升通道。 　　种种情况表明，未来5-10年，五大污染源中，除了燃煤和生物质燃烧有缓陧降低的可能，但工业污染、城市建设、汽车尾气依然处于进一步上升的趋势性中，可能在总量上会冲抵燃煤和生物质燃烧的减少。从发达国家的治理经验来看，彻底治理雾霾等空气污染，前后要花几十年时间。中央提出的目标也是“到2017年要有明显改观”，能否实现？似乎并不乐观。 　　雾霾下的居住新思维 　　既然空气污染和雾霾不可回避，是否所有人全部在劫难逃？首先要搞清楚事实。雾霾作为空气重度污染的事件，当发生严重雾霾的时候，全市各区域往往很难避免，即使远郊区域略好，但是差别并不是特别明显。毕竟雾霾的发生并不是时时刻刻，更多影响的是空气污染和空气质量，这是全时候的问题，例如和空气负氧离子，不同的区域分布大不相同。越是经济和工业发达的城市，越是靠近城区和工业区，空气污染越是严重。越是远离城建、工业、车流等密集的地方，空气质量越是优良。尤其是靠近山水植被丰富的地区，空气的自净能力强，氧气充足，负氧离子多。 　　第一，搬去污染少的城市居住生活，对大多数人来说，这相当不现实。短时间去洗洗肺，或者在雾霾严重时短时间逃离，这还算比较靠谱，有条件尝试的人已经越来越多。 　　第二，选择城市空气质量优良处置业安家。在全市可以找到不少这类山水植被资源丰 富、远离污染的区域，例如溧水、高淳、江宁、江北深山深水的远郊地区、旅游型、生态型的市镇等等，这样一些区域，更多是一些高端的独栋别墅和低档的度假物业。高端独栋别墅买不起，低端度假物业品质低，这也是一个令大多数人非常尴尬的境地，往往只有能够买得起高端别墅的人群方可享受此等优质居住待遇。 　　第三，人工干预。包括两个方面，一是保持通风的新风系统，时刻交换新鲜空气；二是朗诗等投入实践的VOC空气净化系统，去除建材、装修、家具等持续释放的空气污染；三是，居家可以摆放一些吸附甲醛、笨等有害气体的仙人掌、吊兰、文竹等植栽。 　　都知道空气污染的危害，但是不难发现，人居理念的转变，依然处于一个缓慢的过程： 　　一是重视程度远远不够。比如说，同样的总价，多数人还是选择大平层而不是近郊的别墅，这也是不得已而为之，更多人首先考虑生活的便利和子女的教育，这也是最近2、3年大平层卖的比较火的原因之一。 　　二是，空气污染对人体的危害，往往属于惺性的，大多数人依然比较麻木，不以为然，往往到了真正生病或病重的时候才真正醒悟过来。 　　三是，国人的居住习惯具有典型的亚洲人特征，喜欢热闹和繁华的市中心，这也是与亚洲国家普遍人多地少的国情所决定的，与欧美国家大不同。 　　有人就会有污染，人多污染多，山水资源优越、空气质量优良的地方，如果进行