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金融支持西双版纳州房地产去库存路径研究 金融支持西双版纳州房地产去库存路径研究 一、房地产库存基本情况及去化周期预测 　　土地收储大幅减少，存量土地消化期较长 　　2016年，国内经济下行压力加大，房地产市场降温。受此影响，西双版纳州土地购置面积大幅降低至万m2，降幅%[1]。截止2016年末，全州待开发土地面积万m2，按照项目规划容积率2[2]计算，2016年末存量土地将新增商品房供给万m2，按2016年万m2[3]的销量，去化周期为年。 　　库存面积小幅降低，去化周期逐年增加 　　2016年末，西双版纳州房屋竣工待售面积万m2，施工面积万m2[4]，竣工待售面积难以全面反映房地产库存状况，应综合考虑现有竣工待售存量和现存施工面积。即： 　　库存面积=竣工待售面积+在建待售面积 　　在建待售面积为本年度施工面积扣除本年度期房销售面积和本年度竣工面积，即： 　　在建待售面积=施工面积-期房销售面积-竣工面积 　　通过计算，2016年末西双版纳州房地产库存面积万m2，按2016年销量，西双版纳州房地产库存去化周期为年，虽然2016年末商品房库存面积同比降低%，但由于销量下滑，去库存州周期呈逐年增加态势。 　　房地产投资保值功能弱化，进一步增加去库存周期 　　2016年，西双版纳州房地产市场量价齐跌，全州商品房销售面积万m2，同比下降%；主城区商品住房均价4747元/m2，同比降低%[5]。商品房投资保值功能弱化，一方面将导致投资购房需求减少，另一方面将增加二手房供给，进一步增加去库存周期。调查显示，目前西双版纳手中有2套及以上住房的城镇居民倾向通过抛售来缓解资金压力，调整投资结构。监测显示，2016年西双版纳州府景洪市二手房销售面积万m2，同比增长%[6]。 　　综合考虑西双版纳州待开发土地存量和商品房库存量，房地产库存去化周期为年，考虑到商品房投资保值效应减弱影响，西双版纳州房地产市场库存去化周期将进一步增加，去库存形势严峻。 　　二、金融支持西双版纳房地产去库存基本情况 　　个人住房贷款增速回落，利率整体下降 　　截止2016年末，西双版纳州银行机构个人住房贷款余额亿元，同比增长13%，低于各项贷款增速个百分点，个人住房贷款增速近6年首次低于各项贷款增速，个人住房贷款占各项贷款的%，较2016年降低个百分点[7]，不良贷款余额1595万元，不良率%，低于全州各项贷款不良率个百分点[8]。 　　监测显示，2016年全州银行机构发放个人购房贷款3896笔，金额亿元，分别比2016年增加56笔和亿元，其中基准利率贷款占比%，较2016年增加个百分点[9]。 　　采取多项措施，提高住房金融服务水平 　　结合实际，西双版纳州部分银行机构通过采取优化贷款审批流程和住房贷款产品创新，进一步提高了住房金融服务水平。如建设银行充分发挥系统优势，大力推广个人住房贷款系统审批放款、邮储银行优化贷款审批流程，实行个人住房贷款3日办结制度，有效提高了个人住房贷款的审批发放效率；农业银行针对农民工购房需求开展了“农民安家贷款”业务，缓解了农民工购房贷款难问题。 　　完善住房公积金管理办法，放宽住房公积金政策限制 　　2016年4月20日出台的《西双版纳州住房公积金个人住房按揭贷款管理办法》，对住房公积金管理做出重大调整：一是开始允许用住房公积金办理住房按揭贷款；二是提高住房公积金贷款限额。夫妻双方缴存的家庭贷款限额由40万元调整为50万元，单身职工或者夫妻只有一方缴存的贷款限额由30万元调整为35万元；此外还进一步放宽了住房公积金提取条件和提高了公积金提取限额。 　　三、金融支持西双版纳房地产去库存的制约因素 　　预告登记缺失，金融机构面临双重压力 　　目前西双版纳州尚未建立商品房抵押预告登记系统，导致个人商品住房抵押登记率低，存在较大的风险隐患，同时制约了业务开展。一方面预告登记系统缺失，可能会给资金压力较大的开发商留有推迟备案，或备案后再过户给其他买家，甚至与假冒购房者勾结，骗取银行按揭贷款的可乘之机。另一方面预告登记系统缺失，金融机构难以实现抵押登记信息共享。对于处于新售房产权办理存续期的已抵押商品房，无法通过预告登记系统办理按揭贷款预告登记和抵押预告登记。 　　由于预告登记缺失，全州多家银行机构个人住房贷款抵押登记率在全省排名末位，业务拓展能力受限。如州内某国有商业银行个人住房贷款抵押登记率全省系统内排名倒数第一。如果状况得不到改善，上级分行或将采取上收个人住房贷款审批权等处罚手段。此外，由于预告登记缺失，目前辖区某银行机构已叫停了商业用房贷款业务。 　　利率压缩空间有限，影响购房需求的进一步上升 　　一是首套房贷款利率本文由论文联盟http://收集整理难以进一步下降。2016