首开虎石台项目可行性分析09.5.8分解.ppt

1、项目地块素质综述 项目地块呈不规则细长条状； 北侧临河，自然资源（景观）相对丰富； 南侧现有交通相对便利，东西两侧有道路直通市区； 地块规划指标偏低，适合中低密度产品规划。 2080米 480米 180米 从市场角度分析： 项目产品方向应定为中高档（吻合市场现状）或超高端（市场空白）； 从整体区域规划的方向，以及客户需求层面看，项目应着重于生态环境打造； 从项目宗地分析： 北侧临河，地块狭长，可将整体自然景观资源发挥到最大，在区域尚未出现真正高端住宅前，应立志于成为区域生态代表和高端住宅的领跑； 区域缺乏基本生活配套，项目规划中应结合地块素质，进行合理规划； 项目容积率为1，无法实现完整的高档别墅社区。产品可能介于独栋别墅和洋房之间的多种低密产品组合，在整体布局上，应注意各个产品区域相对独立，以提升整体项目品质。 2、产品规划要点 充分利用整体区域规划方向、河景资源等，以景观生态为项目核心诉求点，进行产品规划设计。 结合生态资源情况，将优质资源结合高端产品规划（别墅），其余位置保证容积率的前提下，进行洋房等产品分布。在项目开发后期可根据市场需求增加小高层产品。 项目地块狭长，为确保各个点的生活便捷性，建议自西向东，分别设置三个商业点，结合不同人群需求，业态进行差异化规划。 3、产品规划总思路 ①独栋别墅区 ③花园洋房区 ③花园洋房区 ②联排别墅区 优质河景资源 次级内区资源 三级临路资源 4、建筑类型建议 景观为核心，先造景后造房，确保南向景观 景观规划思路——依势而建，园区内引入循环水系景观 河景资源位于地块北侧，从南北采光，室内主卧、客厅南向等设计基本需求看，很难保证河景的最大利用。因此考虑将河水引入园区，形成自然水系循 环景观系统。同时需在项目北侧建造3000米长的滨河走廊——内外结合，一动一静，打造项目核心景观优势。 备注：建议尽量利用河滩资源，避免项目土地、容积率的浪费 各区域衔接的南北地带，进行相对集中的景观走廊，结合交通排布，实现入区即入景的效果。 独栋与联排别墅区之间设置中心景观走廊，并内涵循环水系，达到户户有景、面面有景。 别墅区域利用坡地、植被层次结合道路设计等多方因素，达到 户户有景、面面有景的效果。 ①独栋别墅区 ③花园洋房区 ③花园洋房区 ②联排别墅区 洋房区域通过坡地、植被效果，楼座分布错落等方式，实现弱化排状排列，融建筑于景致。 ①独栋别墅区 ③花园洋房区 ③花园洋房区 ②联排别墅区 交通组织思路——有效分流，各区独立 采取景观峡谷或景观坡地的方式将西侧别墅及洋房区自然分离，西侧采取园区入口内置的方式既保证园区的独立性同时又利用道路增 加地上停车位。 会所配套分布建议——三个会所的布点 别墅区域，客户对生活的基本需求较低，因此设置高端会所、健身会所、SPR、运动馆等配套设施于其入口附近； 洋房居住区，业主的居住时间、生活习惯导致其更可能对生活配套有较大需要，因此在西南及东南两角角设置超市、咖啡厅、美发等各种社区配套型会所。 ①独栋别墅区 ③花园洋房区 ③花园洋房区 ②联排别墅区 1) 别墅区 中心别墅区域，独栋相对独占河岸资源，以抬升价值； 联排别墅呈环状包围，起到与洋房产品的过渡，同时保障了别墅区的相对独立； 独栋别墅建议在300-500㎡之间，联排180-250㎡之间。 5、具体产品设计建议 北京香醍漫步（独栋） 北京纳帕溪谷（独栋） 天津卡梅尔（双拼） 天津卡梅尔）联排） 几个别墅还可形成一个组合庭院，围合的庭院空间保证了别墅的私密性，同时更加宽敞的院落可以让业主举行较大规模的商务招待会或朋友聚会。 北京纳帕溪谷（组院式） 北京 纳帕尔湾 （组院式） 北京纳帕溪谷（组院式） ★城市别墅市场 以金地长青湾和中海龙湾等为代表 Ⅰ消化量及特征 城市别墅板块也是08年别墅市场的新兴版块，随着城市的外扩应运而生的产品。08年其代表项目都表现平平，成交总量很小，甚至无法开盘。原因有两点，一是开盘时间晚；二是核心价值与产品价格无法匹配。这类产品以联排为主，双拼较少，虽然是城市别墅，但位置大多在城乡结合部，并不占有真正的城市稀缺资源，这就使得价格存在天花板限制。最终这类产品的瓶颈在于产品力与价格博弈，提升产品力或降低价格将有利于其在别墅市场上分一杯更大的羹。 Ⅱ09年预测 预计随着中海龙湾的再次加入，09年该板块的价格将逐渐回归理性，与其现有的土地成熟度和产品力相匹配。例如联排回归至1万以内，将极大的促进成交。如果坚挺价格，成交量将会始终受到制约，成交量在整个别墅市场中的份额也不会有突破，在09年也是别墅板块当中比较边缘化的一部分。 ★新兴经济型别墅、洋房市场 以碧桂园城北、中旅国际小镇及蒲河大溪地、九如溪谷等项目为代表 Ⅰ消化量及特征