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物业接管前期工作 2010-04-06 16:18 一、物业接管前期工作流程图1. 签订《物业管理委托合同》；2. 委任总经理，招聘高、中级管理人员；2.1委任物业公司总经理，招聘高、中级管理人员2.2由总部委任或对外招聘具有多年物业管理经验的总经理1名。2.3招聘各部门经理、主管、员工：（综合部、财务部、管业部、前台接待、保卫部、工程部）2.4建议：在招聘技工时，可以选聘项目工地施工队中对本物业项目（本专业）较为熟悉、了解，技术、素质水平较高的人员，纳入公司编制。说明：因物业公司组建之初，所招员工对本物业及工程具体情况不很熟悉，招聘施工队的人员可以从旁协助工程部经理、主管尽快了解工程情况。3. 筹备、编写前期文件，并到相关政府部门备案；4. 联系政府部门、相关单位，办理相关手续；5. 与开发商协调入住前事宜，对重要资料进行交接；6. 对外委单位进行调研，签定外委合同（办理提前进行二装的工程，并与开发商、总包单位进行协调）；7. 物业交竣验收，正式接管（开发商负责返修）；8. 业主办理收楼、单元验收（见收楼流程）；9. 业主进行室内二装（见二装流程）；10. 业主入住，物业公司提供相关服务（见入住流程）二、筹备前期物资，编写前期文件，并到相关政府部门备案1. 各部门共同汇编的文件：?? ⑴．《房屋使用、管理、维修公约》?? ⑵．《房屋质量保证书》?? ⑶．《房屋使用说明书》?? ⑷．《房屋交付（入住）通知》?? ⑸．《入伙授权书》?? ⑹．《业主（使用人）服务指南》?? ⑺．《装修管理规定》?? ⑻．《办理装修流程说明》?? ⑼．《治安、消防协议书》?? ⑽．《二次装修施工区域治安、消防承诺书》?? ⑾．《二次装修协议书》?? ⑿．《业主联络资料登记表》?? ⒀．《收楼须知》?? ⒁．《物业管理费收费标准》?? ⒂．《公约承诺书》备注：《房屋使用、管理、维修公约》编制后需经开发商确认，并到北京市居住小区管理办公室进行备案，备案生效后执行。建议：《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册（一式三份），在业主收楼时发给业主，由业主签字（盖章）认可、执行；《公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主（使用人）服务指南》、《装修管理规定》、《办理装修流程说明》可合装成一册，作为业主收楼时的《用户手册》。同时，在《用户手册》正文内容前增加：“总经理致辞”。2．各部门在前期阶段编制的文件、规定，以及需要在前期办理的事宜。2.1 △ 综合部2.1.1编制《员工手册》，经公司领导批准后，统一印刷成册。2.1.2制订《员工考勤制度》，建立“考勤登记表”、“月考勤汇总台帐报表”。2.1.3制订《员工奖惩条例》，建立“员工过失单”、“奖励审批单”。2.1.4制订《员工聘用办法》，建立“应聘面试登记表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动合同续签审批单”。2.1.5制订《员工培训规定》、培训计划，建立“培训审批表”、“培训协议”。2.1.6制订《物资采购、验收、入库、报销流程》。2.1.7制订《员工工服管理规定》，建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”。2.1.8制订《员工请假制度》，建立“休假申请单”。2.1.9制订《薪金实施细则》，建立“工资报表”、“薪金明细表”。2.1.10制订《印章管理规定》，建立“公章启用、报废、移交登记表”、“用印申请”；统计公司各种印章，经总经理审批后统一刻制（公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章）。2.1.11制订《库房管理规定》，建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“物品入库验收单”、“库存物品台帐”、“月收、发、存报表”、“采购申请单”。2.1.12制订《内部行文管理规定》，建立“文件签收表”、“内部请示报告”。2.1.13制订《档案管理规定》，建立“档案分类表”、“档案（一、二、三级）目录表”、“档案借阅登记表”。2.1.14制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、行政主管、总经理秘书、库房管理员、文员）、工作程序、管理制度。2.1.15联系印刷厂，对需要印刷的各种表格、信封，经总经理审批后统一印刷。2.1.16制订《开办费使用方案》，统计、制订前期开办物资的配置内容、标准，并负责前期采购工作；建立“固定资产台帐”、“个人办公用品台帐”。2.1.17制订《合同、协议审批制度》、《合同、协议管理办法》，建立“合同、协议审批单”、“合同、协议付款内签单”。2.1.18制订《计划性工作管理办法》，建立“年度（月度、周）工作计划、总结报表”、“计划、总结考核统计表”。2.2△ 财务部