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颠覆传统的限时代卖说辞 限时的重要性： 1、控制资源，提升在行业的竞争力，提高市场占有率 2、拥有独家维护、杀价权，维护好房东，做到客户第一 3、提升佣金比例（一般限时的佣金比例平均高于非限时0.5个点） 4、对于经纪人来讲，还有就是提升自己的业绩，因为限时的房子，要成交也就在我们公司，开盘方一般至少可以分得房源方30%的业绩 5、提升自己的谈判能力，我一直在给身边的人宣导，要学会谈判，先从谈判时开始做起，因为谈判时的过程中我们会遇到甚至比谈单更多的一系列的问题，还有就是可能还会涉及很多的专业知识，人际交往，在谈判的过程中，限时会不断督促到你去充实自己。 主要要注意的事项： 我们平时都讲的是谈限时，首要的动作就是必须是要谈，再完美的限时代卖的说辞，没有谈这个动作都是枉然，你只有不断的去谈，敢于去谈，做好这点，至少成功一般以上，还有一定要记住是谈限时，而不是求限时，我们谈判的效果不是你给不给我签，而是我们要不要给你签，然而当一切的问题都变成了你去求限时的时候，那一般都不能签订成功，即便签订，都不能达到预期想要的效果。 之前的限时针对的很多房东在当中提到的问题，也制定了太多的说辞，胆识我始终感觉，当房东把之前（诸如为何压证，为什么没有保证金，以及卖不出去怎么办……）这些问题都要摆在桌面上双方为了解决这些问题而喋喋不休的话，那一般这样的限时也谈不成。 先简单的说一下，限时的精髓不在不停的给房东解释这些问题，我们必须把落脚点搞清楚，限时的房东一般都是相当诚心卖的房东，所以他想要的结果只会是尽快以合理的价格把房子卖出去。我们一定要把他想要提的那些问题全部扼杀在摇篮里面，我们的很多限时在签订的时候房东最多也就是淡淡的提一下这些问题，这就要求经纪人要从如何去把他房屋的销售说清楚，并不是跟他解释那些问题，这里我就提到一个词语叫望梅止渴，一定要把未来的销售勾画城一个美丽的画面，并且要是流程化、专业化的。这叫信心度的战士，这个一定要做到位，这其中的一个重点就是数据，所有的东西你都要用专业的数据作为支持 下面还是从我们平日的限时说辞当中来体会吧！ 限时的谈判分为电话谈判、面谈。我认为最好的方式应该是先电话沟通，然后面谈。当然除了直接上门报价、现场拿下的除外。 首先，应该要充分了解资源。所谓了解资源，即去看房源的跟进，包括一些刚报的房源，包括一些积沉了很久的房源，从跟进当中你可以大致的去了解一些基本的信息，包括我们公司对这套房源之前所做的一些动作，这对你之后的谈判可以达到事半功倍的效果，我们来举一点案例。 案例 之前我们签的一个***的限时，房子是很久就已经开出来的，胆识因为之前的报价很高，也没有交房，胆识我们了解到房东很诚心出售。限时的开始便是：“您好，阎姐，我是8栋楼下伊城地产置业顾问***，专门负责***房屋的销售。了解到您这边诚心卖房，所以今天给您来这个电话的目的便是我们协商一下关于您房屋尽快销售的一些方式方法。”阎姐：“那您说”！“我看了您的这个房子，挂盘一个多月，但我还是认为销售进度优点慢，首先了解一下，您是出于何种目的卖这个房屋呢？” 一般有两种情况，第一急卖，因为一些原因（诸如工作调动、急需套现、以小换大、被限购想在其他地方卖房）等等，第二种房东是明明很急卖，但是他就说不急，没事，就想把它处理了，能卖就卖，不能卖放在那也无所谓，反正我不急。（这里记住一般只会是诚心售房的房东才会给你签限时，我们也才有必要给他签）但是你一定要在这个时候充分去挖掘出他售房的意图，这可以通过中间的一些谈话能够听出。然后第一时间针对她回答的问题进行下一步作答，比如房东说，很急卖，因为要用钱。你就要抓住这个时间上的概念，下文就要从这个方向重点入手。不急卖的卖价格的也可以通过独家的一些价格进行工作的开展，比如独家护价的好处。也可进行深入挖掘。我们接下来就说：“那我们现在看了一下你们五期在手的房源，跟您相同户型的大概在20套左右，其中大部分都跟您一样报价在80万左右，而且都是一模一样的，因为刚交房，类似的情况很多，所以客户的选择余地比较大。我看过你们的房子，位置还是算当中比较好的。我们要针对这些房源筛选出2到3套，对他们进行重点推荐、策划。因为我们的精力还是有限，但是这些房源都必须是诚心出售，且可以随时看房，也是在市场价的房源。”一般诚心出售的、不知道我们这叫现实的房东都会说：“我满足你上面这些条件啊，那你可不可以帮我做一下呢。”你现在给他的答复是我们要先给申报区域经理审批，综合考虑各方面因素，才能做决定。（注意：这个时候一定要营造不是她要不要给我签，而是我们要去审核她的条件，她有没有机会签） 那她就会给我们说，那你去争取一下。如果第一招没有生效，那接下来继续用未来的蓝图去给房东解释售房动作。例如这个房东我们就说：