武漢房地产经济周期波动分析.docVIP

武汉房地产经济周期波动分析 张海波 周立娟 摘要：本文从房地产经济周期的内涵入手，将区域房地产波动分解为长期趋势波动和循环波动两种不同的波动形态。结合武汉房地产业发展的实际情况，运用统计方法，对武汉房地产经济周期的波动进行实证分析，最后得出了武汉房地产周期性波动的曲线并对武汉市房地产业周期波动的特征进行了比较详细的分析。 关键词：房地产经济周期；长期波动趋势；因子分析 Analysis to Fluctuation of Real Estate Business Cycle of Wuhan Zhang Haibo ＆ Zhou Lijuan Abstract: The study in this paper begins with the meaning of the cycle of real estate, and then divides the fluctuation of real estate into two different ones:long-term trend and cycle.It makes a case study on the fiuctuation of Wuhan’s,and with the help of Statistical methods we can obtain the cycle curve.Lastly,we analyse the features of fluctuation of real estate business cycle in detail. Key Words: Real Estate Business Cycle；Long-term Trend Fluctuation；Factor Analysis 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下GDP增长15.2%，仍高于全国、全省平均水平。虽然目前武汉经济还是保持了快速稳定的增长，但值得注意的是，金融危机对武汉实体经济的影响房地产、煤炭、电力、钢铁、化工等能源原材料行业汽车、家电、酒店餐饮等消费先导型产业。随着危机沿着区域和产业链传导的时滞效应逐步显现，武汉经济形势将更严峻。国际金融形势、国内经济环境等双重影响下1、房地产经济周期的基本理论 1.1 房地产经济周期的内涵 国内外房地产业发展的历史经验表明，由于房地产业的发展受到宏观经济发 展、人口结构、政治、社会文化、法律制度等多因素的影响，以及房地产业本身运动规律的制约，房地产业在发展过程中，会呈现出周期性波动的变化，从而出现房地产经济发展的高峰期和低谷期，即房地产经济的周期性波动。房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，是房地产经济波动的有规律的运动状态，是一种有规律的波动。 从经济学角度来看，房地产经济周期与宏观经济周期相似，也是指房地产业上升与下降循环交替，相对有规律的上下波动，呈现为大致有规律的周期性波动。一般也可分为扩张与收缩两个阶段、复苏一繁荣一衰退一萧条四个环节。 从统计学意义上看，因影响因素的不同作用，房地产市场的发展过程中同时包含着四种运动：长期趋势、循环波动、季节波动和随机波动，即市场经济的实际运行轨迹是由上述四种运动叠加而成的。 1.2 房地产经济周期波动的成因分析 一个系统的波动产生的原因有内因与外因两方面，对经济系统也是这样。房地产经济周期波动来自两个方面:一方面是系统本身的固有波动周期，另一方面来自各种宏观经济政策变化周期。影响房地产周期波动的主要因素是房地产价格、房地产投资量、以及政策和信贷。 1.2.1 价格对房地产经济周期的影响 房地产价格是房地产市场供求的晴雨表。我国房地产市场还处在建设过程中，运行还不规范，房地产价格涨幅比较大，这样带来了投资房地产的高回报、高利润，从而导致资金大量流入房地产，促进房地产市场不断扩大。同时由于房地产商品上涨幅度过大，一旦房价超过消费者的承受能力就会形成积压，造成房地产市场低迷。房地产大量积压，房地产投入的资金难以收回，流动资金匾乏，房地产开发速度下降，从而导致房地产市场周期性的波动。 1.2.2 投资对房地产经济周期的影响 在房地产周期波动中，房地产投资是一个十分重要的因素。如果用房地产业增加值的变动来反映房地产经济波动趋势，根据武汉房地产投资与房地产增加值数据（见表1—1），可以建立武汉房地产业增加值（）与房地产投资规模（）之间的回归模型:。 表1—1 武汉房地产投资与房地产增加值 单位：亿元 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 17.57 -14.80 23.86 10.05 12.