实务与(其他登记)—王越熙理完程序.doc

房地产登记实务与案例 (其他登记 ) 王越熙 一、预告登记 二、地役权登记 三、其他登记（异议登记与更正 登记） 四、查封与协助执行 一、预告登记 1、概念：《物权法》第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权（目的），按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 （《物权法》第二十条 第一句的表述） 2、申请预告登记的情形 《登记办法》第六十七条 有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记： 1）预购商品房; 2）已预购商品房设定抵押； 3）房屋所有权转让、抵押 4）法律、法规规定的其他情形 在建工程抵押可以申请预告登记(问答P163) 在建工程抵押同样可以办理预告登记。在建工程抵押办理预告登记后，虽然和在建工程抵押一样也是发“登记证明”，但两者并不相同，因为在建工程办理预告登记后，取得的只是将来为实现抵押权的请求权，只有办理抵押登记后取得的才是抵押权。 5年以内禁止上市的房屋不宜办理房屋所有权转移预告登记。（问答P168） 根据《经济适用住房管理办法》的相关规定，“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”该办法还规定：“购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。”这一办法虽然不是法律、法规，但考虑到一是经济适用住房是具有保障性质的政策性住房，如果在禁止上市的期限内，用预告登记来规避办法的规定，显然是不合适的。二是登记机构还是行政机关，各级登记机构的行为不能和上级行政主管部门的要求相冲突。因此，对于禁止在一定期限内上市的房屋，不宜办理房屋所有权转移预告登记。 3、 《物权法》第二十条 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 （《物权法》第二十条 第二句的表述） 4、不动产登记之日应为预购商品房预告登记自完成所有权初始登记之日起计算；预购商品房设定抵押应以抵押人完成该房屋所有权转移登记之日起计算；房屋所有权转移预告登记应自当事人双方签订房屋转让合同之日起计算；房屋所有权抵押预告登记应自当事人双方签订房屋抵押合同之日起计算。 （问答P159） 5、《房屋登记办法》第六十九条规定：预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请。（单方申请适用的条件） 6、预告登记与本登记的法律关系 本登记具有终局的、确定的效力。 预告登记是为了将来发生的不动产物权或顺位而进行的登记。具有担保效力、顺位效力、增强效力。 预告登记不能直接转为本登记，须当事人的申请。（问答P161） （1）预告登记和本登记的性质不同。预告登记并不具有终局的、确定的效力，其登记的是不动产物权的请求权。而本登记具有终局确定的效力，确认的是物权的归属，具有对世性。两者性质是完全不一样的，其保护的权利内容也不尽相同。 （2）预告登记后，其主体、客体和法律关系等相关情况可能会变化，一旦发生变化，预告登记赖以存在的基础就可能不复存在，本登记也就不可能按照预告登记的内容进行受理。 申请本登记时不需要先注销预告登记，可以在办理本登记登簿时将预告登记置为失效。 7、预告登记与商品房预售合同备案之间的关系 （释义P304） 1）二者的性质不同。预告登记是《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度；预售商品房登记备案制度是《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。 2）二者的功能不同。预告登记制度主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权；商品房登记备案制度不仅具有保护预购人的功能，还有助于建设主管部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场制度的功能。 3）二者有无强制性上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定后才能申请；房地产企业与承购人签订商品房预售合同，该企业自签约之日起30日内，向房地产管理部门办理备案手续。（合同备案由开发商完成） 4）二者的适用范围不同。 只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记。预售商品房登记备案制度只是适用于商品房预售活动中。 8、预告登记的受理要件、办件流程 1）预购商品房预告登记： 登记申请书，申请人的身份证明，已登记备案的商品房预售合同，当事人关于预告登记的约定，其他必要材料。 2）申请预购商品房抵押权预告登记： 登记申请书，申请人的身份证明，抵押合同，主债权合同，预购商品房预告登记证明，当