《妈祖物业管理方案.tmp.doc

物业管理方案 第一章 物业管理与服务需求综述 第一节 本概况和服务定位 ?泗阳县妈祖文化园位于京杭运河泗阳船闸西南侧的情人岛，由新加坡凯特灵装饰设计有限公司规划设计、上海峻涌投资发展有限公司投资，园区总占地面积62.3亩，建有妈祖广场、妈祖雕像、山门、妈祖殿、观音殿、福禄寿三星殿， 一、本服务主要包括：第二节 物业管理服务的总体目标及规划设想 　　对于的物业服务工作，我们将按照招标文件中的条款做为内控标准，按照“江苏物业管理优秀园区”标准，制定相应的实施方案并实现目标。 一、实施一体化运作，为设施设备、工作人员、领导及提供高品质的物业服务，创造一个安全、清新、舒适的展览环境。 二、严格认真推行并实施规范化服务，达到细微、周到、真诚、规范的服务要求，定期向业主和发放物业服务工作征询意见单，对合理的建议及时整改，努力提高业主满意度，使物业服务综合满意率达到98%以上。 三、建立严格规范的本物业防火、浸水、治安等应急体系，定期演练，防患于未燃。 四、确保各类设备设施运行良好。设立报修、接待电话平台，配置电脑记录，为业主创立一个规范便捷、服务到位、维修服务配套的信息平台。 五、规范和完善24小时值班制度，业主对物业服务、求助、建议、咨询、投诉等及时反馈，专有、保密区域计划预约处理，建立配套的回访制度和记录。 六、日常管理服务标准 1、统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范。 2、安保、监控、工程及设备维护工作须24小时正常运转。 3、制定物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每月向委托方报告一次计划实施情况。 4、应符合物业管理行业相关标准。做到文明服务、优质服务。 5、有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。 6、制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。 7、服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、急修服务内容、投诉渠道。服务窗口布置应人性化。 8、24小时受理报修。接到任何报修10分钟内到达现场处理（预约除外）。小修半小时内修复。有完整的报修、维修和回访记录。服务时限不得因节假日和休息时间顺延。 9、对投诉在小时内答复处理。 10、每年二次进行满意情况普测，对测评结果分析并及时整改。 1、综合管理的其它服务园区达到约定的服务标准。 七、建立文明礼貌服务规范，坚持文明服务。接待服务坚持使用文明用语；处理事务注意礼仪礼节，报修维修注意环境文明，和谐公共服务关系。 八、确保卫生状况良好，垃圾日产日清，定期进行消杀，绿化环境洁净、舒适、宜人。 第三节 本管理特点 　　通过实地考察和认真细致的研究，参照我们数年来对各种物业管理的经验，从优秀物业管理的角度出发，针对本提供了诸多个性的服务内容，以期紧密贴合规划的高端需求，编制了本服务方案。整体服务方案概述如下： 一、整体服务思路：“一个中心、两个基本点”。 　　一个中心：所有服务工作紧紧围绕这个中心。 　　两个基本点：以强力保障和优化形象为基本点。 二、四项服务内容：秩序维护+保洁卫生+设施维护+花卉摆放 三、整体服务模式：三个重点一体化。 　　“整体形象 + 强力保障 + 配套服务”三个重点工作综为一体，在做好日常物业服务工作的基础上，多种举措时刻准备做好应急服务，有效树立的窗口形象，并强力保障的正常公共秩序。 第二章 设备设施的维修第一节 设备设施服务标准及制度 一、设备设施服务管理标准 1、维修员熟悉结构，了解设施设备的种类、分布和安全要求，掌握各类管线的分布、位置、走向和使用情况，研究科学的养护方法，在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，使设备始终处于良好的技术状态，保证其正常用行。 2、设施、设备维护保养的管理 　　设施设备管理是现代物业管理的关键，熟练的掌握设备管理技术保证所有设备的正常运行，保持设备、设施的最佳状态，延长设备的使用年限；加强对机器的保养，防止故障、事故的发生，努力节市能源，降低运行成本。具体检修保养如下： （1）自控系统的管理： 　消防报警系统： ①烟感探头测试每年检查一次； ②报警盘每年清洁不少于2次； ③探头检查每年一次； ④蓄电池检查每年不少于一次； ⑤消防门警锁、电池每年检查一次。 消防系统： ①每天对CJ控制机检查一次； ②每月对消防火阀水源开关、烟感头警铃等检查一次； ③每半年对火幕控制阀，卷帘门的联动检查一遍。 （2）供水、排水设施的管理：值班人员要对其进行日常保养、安全操作，检查其运行情况是否正常，自动控制是否良好，每周末检查和保养闸阀、逆流网、水表、联轴器、水泵轴承加油；每季度对泵体进行检查，更换易损部件，对排水系统每月进行一次清理检查井，确保排水畅通。地下室的污水池要随时排净。消防水系统阀门管道检修每年不少于2次；以上的检查维修、保养内容要做好记录，并由主管部门检查验收并签字入档。