二手房买卖纷,如何解决.doc

拓夫律师事务所：二手房买卖纠纷，如何解决? 本期介绍： 在我国，二手房交易非常活跃。近几年来，二手房的价格不断上涨。根据国家统计局的调查显示，2013年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，9月份70个大中城市中，二手房价格环比上涨的城市有63个,价格下降的城市有4个。但人们购买二手房的热情仍然不减。二手房的交易流程怎么走呢?购买二手房的风险有哪些?购买二手房需要注意哪些事项呢? 本期，法律快车访谈专栏邀请北京知名拓夫律师事务所的律师，为我们详细介绍二手房买卖相关法律问题。 访谈嘉宾： 拓夫律师事务所在北京知名度极高。该律所成立有十年之久。自成立以来，成功办理了大量的民事、经济、刑事诉讼案件，并担任数家国有特大型企业、上市公司的法律顾问。同时，广泛承接外商投资、外资并购、境外投资、企业并购、重组、投资、融资、房地产等非诉业务。拓夫一直秉承“做人先于做事，专业而后卓越”的基本理念和”百折不挠、精益求精”的基本宗旨。拓夫律所以其卓越的服务水准和出色的工作业绩获得了客户的高度赞誉。 法律咨询：400-838-5766 (咨询请说明来自法律快车) 访谈内容： 法律快车网： 拓夫律所的关律师，您好!很高兴您能在百忙之中抽身来到法律快车访谈专栏，为广大网民介绍二手房买卖相关法律问题。 拓夫律师事务所律师： 您好，很高兴能够为广大网民服务，希望能够为广大网民在二手房买卖中提供法律帮助。 法律快车网： 要想购买二手房，最应该关注的是什么问题？ 拓夫律师事务所律师： 从律师专业角度来看，在二手房买卖过程中，买房首先应该关注所购买房屋的产权是否为个人产权、是否有共同所有权人以及房产上是否存在抵押权等法律问题，这样才能尽量减少二手房买卖发生纠纷的可能性。 法律快车网： 购买二手房之后，需要办理房产证。二手房产权手续怎么办理? 拓夫律师事务所律师： 根据法律规定，国家对城市房屋所有极及土地使用权实行登记发证制度。这是政府保护房地产权属的重要方式，也是保护购房者切身利益的重要手段。因此，您购买了二手房后应及时到房屋产权监理部门办理产权过户手续，领取《房屋所有权证》。 购买二手房办理产权过户，整个办理流程可以概括四个环节：“一签约，二交税，三登记，四取证”。所谓“签约”是指卖方夫妻双方和买入方同时到房屋产权监理部门签置《房地产买卖契约》，房屋成交价格需由房屋产权监理部门工作人员认定或根据评估报告确定：“交税”是指买卖双方按国家规定交纳相关税费，目前主要包括：契税、房屋交易管理费、产权登记费;“登记”指买卖双方交纳相关税费后，买入方填写房屋所有权登记表，按照要求提交所有资料办理产权登记手续：“取证”是最后一个环节，买入方到产权监理部门领取过户完毕的新《房屋所有权证》，这时整个过户手续全部结束。　　 法律快车网： 由于经济政策的影响，购房二手房具有一定的风险。二手房买卖风险体现在哪些方面? 拓夫律师事务所律师： 一是来自交易主体方面的风险。即买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权。 二是来自交易房屋方面的风险。这方面的风险主要有：1．用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围；2．房屋权属存有争议；3．房屋为共有，出卖人未经共有权人同意；4．房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益；5．房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；6．已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的；7．被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；8．交易房屋存有质量问题。 三是来自交易手续方面的风险。房屋属于不动产范畴，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。而只有当房屋交易手续齐全、合法时，登记机关才予以登记。因此，若手续不全或交易违法，权属变更将无法登记，房屋交易也将无效。 法律快车网： 二手房交易有风险，购买需谨慎。买卖过程中，需要注意哪些事项? 拓夫律师事务所律师： 一是房屋产权是否明晰。有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 二是土地情况是否清晰。二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 三是房屋