沈阳_特步综合体项目@整体定位、物业发展建议范例.ppt

沈阳特步综合体项目整体定位与物业发展建议 谨呈：沈阳市特步房地产开发有限公司 报告提纲 区位与交通条件：本项目位于沈阳市浑南新区的中心区域，紧邻浑河南岸 项目位置：项目位于浑南新区中心区D6-1地块，即规划中的南堤路以南（临浑河），天成街以西，东临金水花苑； 交通条件：由市中心过浑河桥向南至浑南中路，向东至天成街由南向北进入项目地块东边界。 项目系政府规划的中心区商务办公用地东部D6-1地块，依托浑南新区建设与奥体场馆辐射力，目前周边同期开发项目较为集中 本项目属于浑南中心区商务办公区的东部，目前已启动的项目包括新华社、女人街、清华同方，以公寓、商住公寓及商业为主，未来大规模项目只有保利达项目，90万平米综合体项目，其中商业配套17万平米； 从现有项目规划来看，本区域的大型商业集中在青年大街两侧，主要是保利达、女人街、泛华、亿丰几个项目。 D6地块是政府规划的综合性总部基地项目，除商务办公功能外，D6-1也集中承担整个园区的商业、会所等配套功能 D6总用地指标 占地面积：66,827.1平米 建筑面积：540,693平米 R=5.33 D6-1（本项目）地块现状及四至 西至用地界，目前项目西北方向为空地，西南方向是海关、新华社等几个项目 D6-1地块指标与规划限制条件：小规模、高容积率、政府要求超高层建筑 从地块指标来看： 项目为高容积率小规模项目，建筑形式有一定局限性。 从目前政府规划来看： 以商务办公为主，写字楼建筑体量达42,520平米； 超高层建筑形式，规划部分建筑立面成不规则形式； 建筑裙楼5层，共23,395平米商业。 开发背景： 项目为浑南中心区政府招商引资项目，即现代体育中心； 政府要求项目尽快启动，D6地块6个项目地下空间互相打通，开工时间定于2008年4月1日； 本项目写字楼部分面积由特步公司自用。 项目开发目标 市场环境分析 区域价值分析 按照大沈阳的城市发展战略，浑南新区位于沈阳市重点发展方向，城市空间扩展的首要区域，定位为现代科技新城区 商贸、金融、政务等城市核心功能向“金廊”和老城区聚集，浑南新区成为承接城市功能的首要区域 作为老城区向外延伸的现代化新城，浑南新区已逐渐成为沈城热点区域，建立了中高档居住区的市场认知 浑南新区由浑河沈阳城市段及浑南地区两部分组成，总面积120.9平方公里。 浑南新区是重点发展高新技术的国家级产业基地，以电子信息和先进制造产业为主导产业，是老城区延伸的新城区，定位为“现代服务业的中心、研发创新的基地、新兴产业的制高点和展示形象的窗口” 十五期间浑南新区累计实现地区生产总值469.3亿元，年均增长25.8％。 浑河规划建设国内最长的水岸生态景观区，本项目位于“浑河城市新都心”规划范围内 奥体中心的设立，带动了浑南基础设施建设的加快，以及城市面貌的改善，促进区域商业价值与居住价值的不断提升 奥运会对于城市的效应将主要体现在城市知名度上升、基础设施建设及旅游等服务业的发展上 根据沈阳市的地铁规划，随着城市交通网络的进一步完善，浑南新区将逐渐成为城市的一部分，区域价值将不断提升 区域价值分析小结： 写字楼市场分析 沈阳十一五规划明确了产业升级与城市升级的发展战略，沈阳城市发展将以第二产业的升级发展为主，发展新型工业城市 作为东三省的经济中心，沈阳的国际化程度日渐提高，大量外资、外地企业的进驻产生了大量的高档写字楼租赁需求 同时，随着经济体制改革的不断深化，私营企业数量大幅增长，成长中的中小型企业也产生了大量的中低端商务办公需求 位于北站附近的沈阳金融贸易开发区，定位为“东北地区金融中心”，带动了沈阳乃至东三省的办公商务需求 沈阳金融贸易开发区1991年成立，以北站为中心，以金融为产业定位。区位临近省政府。一期1.12平方公里，二期规划2.96平方公里。 2006年，入区企业1506家（其中外资企业133家），地区生产总值达到24亿元，固定资产投资13亿元，财政收入2.28亿元。 税收贡献在1000万元以上的产业有7个，依次为金融业；房地产；批发零售；交通运输、仓储与邮政；建筑；租赁与商务服务；住宿和餐饮业。金融业占比近1/4，初步形成金融为主导产业的功能区。 目前沈阳市写字楼供应主要集中在金廊沿线，以北站片区集中度最高；而浑河南岸几乎没有写字楼供应 沈阳目前写字楼基本分布在四个片区：北站片区、市府广场片区、和平北大街片区，五里河片区。其余的较零散地分布于各区域。 北站区域分布较多写字楼，这与其沈阳金融商贸开发区有关系。 五里河片区：由于区域好，认知度高，又有万豪等五星级酒店坐落于此，成为新的写字楼聚集区。 浑南新区：新城区，以现代加工制造企业为主，且多位于浑南开发区范围内，金融、保险、服务行业等第三产业企业较少，尚未形成明显的商务氛围。 目前沈阳写字楼市场主要表