商品房买卖程中产生的法律纠纷与处置措施.doc

一?引言??? 随着我国住房体制从福利分房全面转变为货币化、商品化以及我国城镇居民生活水平的不断提高，公民购买新建商品房的规模与日俱增、二手商品房交易的频率也越来越快，商品房交易已经成为拉动我国近年来GDB快速增长的重要因素。但是，我们也必须同时注意到，在买卖新建商品房或进行二手商品房交易时，总是不可避免地出现各种纠纷，有些纠纷甚至发展成为影响一定区域内安定团结的群体事件，不仅对我国商品房交易市场的健康发展产生了消极的影响，而且对构建和谐社会产生了较大的破环力。所以，对商品房买卖中出现纠纷的原因及其表现形式进行归纳分析，并从中总结出若干避免或较少商品房买卖纠纷的对策。本文拟就商品房买卖出现常见的纠纷及对策谈几点粗浅认识。 二?几种常见纠纷与处置措施（一）??精装修房违约纠纷 刘先生向某房地产开发有限公司购买了其开发的一精装修房屋。关于该房屋精装修部分的质量问题，双方仅在预售合同中约定了开发公司有整改义务，对开发公司如何承担相应的赔偿责任未作任何约定；且预售合同的补充条款中还约定了刘先生不得以该房屋的装修质量问题拒绝收房。2004年7月8日，刘先生在验收该房屋的过程中，发现该房屋的装修部分存在多处严重问题，致使刘先生无法实际入住、使用该房屋。刘先生为此致函开发公司，要求开发公司进行整改，并赔偿损失；但直至2004年10月11日，该房屋才被基本整改完毕，故刘先生直至2004年10月19日才实际使用该房屋。为此刘先生要求开发公司赔偿相关损失；开发公司则认为其已完成了整改义务，不应再承担损害赔偿责任；刘先生遂提起了诉讼。在签订精装修房的预售合同时，发展商往往通过格式合同，对精装修部分质量问题的违约责任避而不约，购房人往往求房心切草草签下合同，等到房屋交付时遭遇装修质量问题，不知如何主张自己的权利。上述案例中，由于预售合同中未对装修质量的违约责任作明确约定，刘先生只能以其实际损失要求开发公司承担赔偿责任。律师建议刘先生可以该地段的同期租金标准，要求开发公司赔偿损失，如刘先生已支付了物业管理费，刘先生还可要求开发公司承担该部分费用。综上，建议购房人在购买精装修房时，应在预售合同中，对装修标准、装修发生质量问题时，发展商如何承担维修、赔偿损失的违约责任予以明确，且注意约定何种装修问题，购房人有权要求拒绝收房或要求退房。而有学者认为，不动产应以能够办理所有权转移手续为要件，即只有在开发商办理房屋所有权初始登记，取得商品房所有权“大产权证书”的前提下，交付商品房才符合法定的交付条件，方可为法律意义上的交付。[1] （二）??逾期取得房屋产权证明纠纷 宋先生向某房地产开发有限公司购买了其开发的房屋，双方在预售合同中约定了开发公司应在2004年11月8日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证。但开发公司由于自身原因，直至2005年3月还未拿到新建商品房房地产权证，致使宋先生迟迟无法办理该房屋的小产证。宋先生为此要求开发公司承担其逾期取得房屋产权证明的损失；开发公司认为预售合同中未约定其须就宋先生逾期取得产证承担违约责任，拒绝了宋先生的索赔要求；宋先生为此提起了诉讼。 解决措施：在《上海市商品房预售合同》示范文本第十条中对发展商取得大产证的日期有所约定，但仅约定了到时不能取得大产证，购房人有权单方面解除合同，而未对发展商逾期取得大产证造成购房人逾期取得小产证的违约责任作约定。上述案例中，宋先生可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，要求开发公司承担损害赔偿责任。综上，建议购房者在预售合同中，对办理房屋所有权登记的期限及发展商逾期办理产证，购房者仍接受房屋，发展商所应承担的违约金作明确约定，以便更好得维护自己的权利。 （三）??改变小区平面布局纠纷 陈先生向某房地产开发有限公司购买了其开发的房屋，双方在预售合同中约定了开发公司不得擅自变更已经约定的小区平面布局，确需变更的应当征得陈先生书面同意，否则陈先生有权要求开发公司恢复，如不能恢复的，开发公司应当支付总房价款的3％违约金；预售合同附件四的小区平面布局图中约定了该房屋所在楼房的裙房部分用作商场；预售合同签订后，陈先生支付了所有的房价款；但在验收该房屋时，陈先生发现开发公司擅自变更了小区平面布局，将该房