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物业管理实务综合分析题要点 第一章 物业服务企业 一、物业企业资质管理： 如何判别物业企业的资质等级，及判别接管项目的范围。 项 目 一级资质 二级资质 三级资质 管理物业种类 2 2 管理物业规模 基数的百分比之和不低于100％：（1）多层住宅200万平米；（2）高层住宅100万平米；（3）独立式住宅（别墅）15万平米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平米。 （1）多层住宅100万平方米；（2）高层住宅50万平方米；（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；　　（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。 不限 承接项目范围 不限 30万以下的住宅项目和8万以下的非住宅项目 20万以下住宅项目和5万以下的非住宅项目 某物业项目建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，计划成本542万元，现在进行招投标，有一物业公司管理项目多层住宅20万平米，高层住宅20万平米，别墅4万平米。 请分析以下问题： 1、该项目可以由何种资质的物业公司承接。 2、根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级。 3、简要说明该企业在注册资本、人员方面应该符合哪些要求。 二、企业组织机构的设置 你是一个职业经理，负责组建一个准备接管一个30万平米的商品房（中等偏高端）居住小区的物业服务公司。按上级领导的要求：成立之初的组织机构设置要考虑公司的发展要求，请说明： （1）在设置组织机构时应考虑的因素及要求。P9+P10 （2）该项目应按哪种形式设立组织机构？ （3）简要说明该机构的主要优缺点。P7-8 三、物业企业的设立 公司刚同意新成立一个物业服务公司，你是行政经理，请说明物业公司设立的程序 1、工商注册登记阶段： 2、资质审批阶段： P6 第二章 物业管理招标投标 一、物业管理投标问题： 你是一家物业服务公司的管理人员，由你负责对一家正在公开招标的住宅小区进行投标。请问： 1、你将按怎样的程序开展投标工作？ P24 标书中的主要内容有哪些？P27 2、物业管理招标投标的基本要求和基本原则是什么？P18-19 基本要求：符合法律法规要求；考虑市场要素；以需求为导向；规范投标 原则：依法组织；公平公正公开；不违反法律法规的规定 3、在投标活动中，对投标项目评估应考虑哪几个方面的因素？P24-26 二、物业管理方案问题： 你是某物业服务公司的管理人员，由你负责制订某项目的物业管理方案。请问物业有理方案应包括哪些内容？P42-49 十二条内容,2981796(传染) 第三章 物业服务合同 一、前期物业服务合同及物业服务合同的主要内容： 你是某公司的高级管理人员，公司委派你起草前期物业服务合同，你认为前期物业服务合同的主要内容是什么？ 物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别有哪些？P56+P58 二、物业服务合同纠纷的处理 协商解决—调解解决—通过民事诉讼解决 三、签订合同应注意的事项： 你是某物业服务公司的高级管理人员，公司委派你与业主委员会签订物业服务合同，你认为签订物业服务合同应注意哪些事项？P59 案例一、某小区入住已五年，已经成立了业主委员会。业主委员会与物业服务企业A公司签订的物业服务合同已经到期。业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业服务企业，一直未能顺利进行。A物业服务公司仍按照原合同提供物业管理和服务，业主王先生以物业服务合同到期为由不再缴付A物业服务公司的物业管理费。A物业服务公司在多次催缴未果的情况下，将王先生告到法院。 请问你认为A物业服务公司能胜诉吗？为什么？ 案例二、刘先生购买了一套位于顶层的商品房，“入住时与物业服务公司签订的《前用物业管理服务协议》和《管理规约》中都明确规定：为维护小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台．不得在窗户上加装防护栏。”入住后，刘先生未经物业服务公司同意，擅自封闭了观景阳台并加装防护栏。物业服务公司发现后要求其拆除。刘先生认为：这是自己的房子，自己有权利处理．拒不拆除。物业服务公司决定：对刘先生罚款2000元。刘先生拒绝交纳。在不得已的情况下，物业服务公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。双方矛盾十分尖锐，物业服务公司因此把刘先生告上了法庭。 物业服务公司的诉讼请求是：刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款；刘先生承担此案的诉讼费。 请问物业服务公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持？ 刘先生在此案中的不当之处？ 物业服务公司在操作中的错误所在？ 案例三、A房地产开发商开发的居住小区一期已经入住，当时的物业管理工作由A房地产开发商的物业部完成。随着二期开发的继续和入住临近，A开发商找到B物业服务公司并签订了为期十年的物业服务合同，将该居住小区的物业管理权承包给B物业服务公司。按合同约定，B物业