《安阳铁西区域市场研究报告11.16.docVIP

安阳华夏·龙舍 商业价格及销售策略建议方案 目录 安阳商铺市场现状 市场在售商业及本案周边商铺租金调研 项目地块SWOT分析 项目商业价格预估 如何有效锁定目前意向客户 本项目商业定位建议 一、安阳商铺市场现状 安阳市原商业集中于文峰路与解放路两侧，以丹尼斯百货、北大街、文峰步行街为中心，随着城市的发展，商业中心逐渐向周边辐射，形成了以服装、休闲、餐饮等业态齐全，一二线品牌汇聚的核心商圈。主要消费者为安阳市区及周边乡镇居民。 文峰路逐渐形成两点一线商业现状。两点分别是以丹尼斯超市、丹尼斯百货等为代表的点（文峰南路与文峰北路交汇点），一线指解放大道沿线。两点主要是大型百货商场，临街底商，经营业态广泛，消费人群为整个安阳市区周边乡镇中高收入居民。一线主要以各种主力店为主，如：国美电器、安阳宾馆、好利来、天下第一楼等，消费人群为安阳市中高收入人群。 安阳消费者商业投资热情较高、在建项目商业供给量有限。 成熟商业中心的产权商业目前经营收益稳定，日租金水平普遍在每平米3.3元以上。 经过调查，目前本项目周围产权商铺受开发企业资金链影响，售价偏低，这也是我们在本案商业定价中必须注意的地方。 文明大道商业与中州路商业目前人气均不高，但随着项目的建成、交房，小区内人气可以弥补区域的不足，对商业后期的经营起到至关重要的影响。文明路为安阳市政府规划的主干道，路况较好，为今后几年市政府重点发展的道路。但目前表现比较萧条，分析主要原因有三点： 文明路中州路为老工业区所在地，道路两侧商业多为家属院底商，民间自建商业用房，无统一商业规划，形象较差。 文明路与中州路口附近人口体量小，居住较为分散，而铁四路自清风街至文明路路段现有的商业街经营档次过低，品类不全，不能满足周边居民消费需要。 该区域无大型商业做支撑，商贸城、工贸中心等专业市场随着新的专业市场崛起，目前经营状况大不如前。 二、市场在售商业项目及本案周边商铺租金调研 鉴于整个安阳市场商业良莠不齐，针对本项目，我们仅选择部分有代表性的商业项目做为主要调研对象。 1、巴黎春天： 位于文明路与铁西路交叉口东南角，为高层住宅，沿街为二层商业，总建筑面积约17.3万平米 ，共计16栋，其中包括12栋高层（17层）住宅，4栋多层（6层）带电梯住宅，高层住宅目前销售均价3600元/㎡；商业面积共计10241.5㎡，商业负一层建筑面积4550.6㎡，地上一层面积为7371.5㎡，层高5.4m，地上二层2870㎡（住宅产权） 位于文明大道与铁西路交叉口西北角，是集大型商业、超市、商务、休闲、娱乐、餐饮、宾馆、洗浴、幼儿园、大型农贸市场的大型城市生活综合体。劣势： 商业体规模较大，后期若无主力店支撑，商业存活困难； 开发商资金实力匮乏，目前已经处于融资阶段，若资金链断档，极易形成死盘。 3、香格里拉： 香格里拉位于灯塔路与永明路交汇处，占地近1000亩，分三期开发，目前一期商业共计1.2万㎡，目前已销售77%，剩余面积2800㎡。商业为沿街商业，规划为两层，一层层高4.2米，二层层高3.3米。一二层联体销售，项目最高售价25000元/㎡，均价20000元/㎡；定位为未来社区商业中心。 优势： 地处东区，交通便利； 灯塔路永明路口设置有小型商业广场，能够聚集人气，方便停车； 随着小区建成交房，社区商业发展势头强劲。 劣势： 地处新区，目前人气较低； 商业售价偏高，必然导致租金价格高于区域内其他位置，招商难度较大；目前已经进驻的香格里拉酒店、卡柏洗衣等店面均处于亏损状态。 项目周边及安阳重点商业区沿街铺位租金调查情况一览： 序号 位置 面积（㎡） 层数 开间 进深 层高 租金 （元/日） 使用年限 经营业种 备注 1 文峰大道与中州路交叉口东北角铺位 约99 1 8 12.4 3.3 2.69 6年 眼镜 2 世纪名城主入口西侧铺位 约85 1 约6.9 12.4 3.3 1.96 6年 女鞋 　 3 世纪名城华联超市东侧 约40 1 4.2 8.4 3.9 2.50 6年 服装 　 4 世纪名城华联超市东侧50米 约41 1 4.2 8.4 3.9 2.03 6年 烟酒 　 5 中州路铺位 约90 1 7.2 12.4 3.3 1.48 6年 餐饮 　 6 文明大道与中州路口铺位 约100 1 8.4 约12.4 3.3 0.93 6年 餐饮 　 7 文明大道与铁西路向南80米 约60 1 4.2 14.1 3.9 1.67 8年 理发 8 文明大道与铁西路向北100米 约45 1 6.6 6.9 3.3 1.48 9年 渔具 9 文明大道铁西路向西100米 约75 1 5.1 14.1 3.9 2.0 5年 特产销