《第一章绪论估价.docVIP

1 绪论 1.1 概述 随着经济体制改革的深化和对外开放政策的实行，我国房地产估价行业从小到大，已经发展成为社会主义市场经济中不可缺少的组成部分，在土地使用权出让、房地产转让（包括买卖、交换、赠与、抵债）、租赁、抵押、典当、保险、课税、农民集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿、损害补偿、分割、合并、纠纷、涉案以及资产拍卖、企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、股份经营、承包经营、改制、上市、企业清算、政府财产管理等方面，房地产估价成为保护资产所有者、使用者和经营者及有关利益各方权益的一个重要手段。 1.2 房地产的概念 1.2.1房地产的整体概念 1.2.1.1 房地产的定义 房地产（real estate ，real property）是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 土地是指地球的表面及其上下的一定空间。 建筑物包括房屋和构筑物。 其他地上定着物是指与土地、建筑物不能分离，或虽然能够分离，但分离后会破坏土地、建筑物的功能或完整性的物。如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。 房地产可视为实物、权益和区位三者的结合。实物是房地产中看得见、摸得着的部分，如建筑物的结构、设备、装修、外观，土地的形状、基础设施完备程度、平整程度等。依托于物质实体上的权益主要有所有权、使用权、抵押权、租赁权等。其中，所有权是指在法律规定的范围内自由支配房地产并排除他人干涉的权利。使用权主要是土地的使用权，是指国家或农民集体所有的土地占有、使用、收益的权利。租赁权是指支付租金从房屋所有人或土地使用权人那里获得的占有、使用房地产的权利。抵押权是指债权人对债务人或者第三人不转移占有而供作债权担保的房地产，在债务人不履行债务时，就该房地产的变价款优先受偿的权利。物质实体是权益的载体，而最终体现房地产价值的是其权益。同一物质实体的估价对象房地产，如果附着于其上的权益不同，评估出的客观合理价格或价值会有所不同。 区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离（距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离），周围环境、景观，在城市区域中的地位等。区位是一个综合的概念，除解释为地球上某一个事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。也就是说，区们是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。区位差异性反映城镇不同土地类型的使用价值和收益水平。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，价值可能有很大的不同。 1.2.1.2 房地产的三种存在形态 房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。 （1）土地。如一块无建筑物的空地。在现实房地产估价中，即使当实物形态上土地与建筑物合成一体时，根据需要，也可能只评估其中的土地价格，如为征收土地税费或者确定划拨土地使用权进入市场需要补交的土地使用权出让金等的数额。对于有建筑物的土地，具体评估时，或者无视建筑物的存在，将房地产设想为无建筑物的空地；或者考虑建筑物存在对土地价值的影响。 （2）建筑物。建筑物虽然必须建筑在土地之上，但在某些特定的情况下需把它单独看待，只评估其中的建筑物的价格，如在房地产投保火灾险时评估其保险价值，灾害发生后评估其损失，为计算建筑物折旧服务的估价等。具体评估时，或者无视土地的存在，将房地产设想为空中楼阁；或者考虑土地存在对建筑物价值的影响。 （3）房地。当实物形态上土地和建筑物合成一体，且在估价时也把它们作为一个整体来看待。 在实际估价中，估价对象的物质实体可能既有土地也有建筑物，也可能只是它们中的某一部分，例如是土地、房屋、构筑物、附属设施、设备（如室内配备的家具、电视机、电话机等）、在建工程（包括停缓建工程）等各种房地产物质实体的某一部分，如某个楼层、某套住房或其中的装修装饰部分。但估价对象必须包括依托于该物质实体上的具体权益。 1.2.1.3房地产的其他名称 不动产（real property unmovable property）：土地及土地的定着物。 土地（load）：地球上可被作为财产拥有的任何部分。 房地产（real estate或real property）: real estate是指land 加上永久定着在其中、其上、其下的人工改良物，如构筑物和房屋；real property是指real estate加上与其有关的各种权