地苏2014-g-34地块研究报告--本科毕业设计论文.doc

目 录 第一部分 项目概况 1 一、宗地位置 1 二、宗地现状 1 1、四至范围 1 2、地块现状 2 三、周边道路及出行方式 3 1、道路 3 2、公共交通 3 四、周边主要配套 3 五、周边环境与规划 4 1、周边环境 4 2、规划 4 六、规划设计条件 6 第二部分 市场分析 8 一、苏州房地产市场概况 8 1、住宅成交排行榜 8 2、商品房供销比 9 3、住宅量价走势 10 4、住宅存量及出清周期 10 二、高新区区域市场概况 11 1、高新区住宅量价走势 11 2、高新区住宅供销走势 12 3、高新区上半年住宅排行榜（TOP10） 13 三、竞品分析 14 四、产品建议和目标客户定位 17 1、产品建议 17 2、目标客户定位 17 3、价格定位 18 第三部分 规划设计 23 一、规划草图 23 二、详细规划参数 24 第四部分 工程及销售计划 29 一、 开工时间 29 二、工程计划 30 三、销售计划 40 第五部分 成本及投资收益预测 41 一、前期费用 41 二、建安成本 41 三、财务分析 45 1、净现金流量表 45 2、地块项目利润预测表 50 3、苏州2014-G-34地块项目单位收入、成本预测表 51 第六部分 地块风险分析 52 第七部分 结论 53  2014-G-34号地块土地研究报告 第一部分 项目概况 一、宗地位置 苏州市长江路西、邓蔚路北。 二、宗地现状 1、四至范围 地块东侧为长江路，南侧为邓蔚路，北侧为苏州虎丘区区委党校及苏州市行政学院，地块西侧为在建工地（苏州妇女儿童活动中心）。 地块北侧 地块西侧 地块自身 地块东侧 地块南侧 2、地块现状 地块自身东侧为未拆迁厂房（苏州高达热电有限公司），西侧为平地。 三、周边道路及出行方式 1、道路 地块通过长江路和邓蔚路两条主干道连通苏州主要区域。 2、公共交通 周边公共交通较为便捷，轻轨1号线苏州乐园站离项目不远。公交车有302路; 303路; 304路; 322路; 325路; 327路; 329路; 333路; 333路龙池专线; 816路; 报关报检专2线空调 五、周边环境与规划 1、周边环境 地块西边300米左右为新区何山公园，地块南部为孙武公园，周边生态环境较佳。 2、规划 根据规划，狮山商贸区将重点规划建设20多幢高层或超高层建筑，进一步优化城市天际线。而在2012年5月，狮山商贸区启动了退二进三计划，进一步加快提升狮山路沿线业态布局和产业层次，集中力量做强核心区域。??? 苏州市规划局高新区目前在大力度在狮山路推进“退二进三”，也已经取得了非常显著地成效，目前狮山路北侧好几个地块推出。狮山片区中心核区域，多个企业已搬迁，未来在这个区域上要建设120万方商业商务总量，目前还在招商阶段。而位于苏州乐园正北面的地块已经引进了金鹰商业广场项目，金鹰商业广场将打造成为苏州市最大、全国领先的标杆百货单体店。同时，紧邻金鹰商业广场的日航酒店正在建设中。而除了地面规划，狮山路更将打造成为现代化的立体商贸空间。??? 在塔园路和长江路之间、狮山路两侧，依托两个轨道交通站点的地下空间，将地下空间一体化打通，结合地面的下沉广场、步行系统，还会规划建设空中环梁，进而形成一个网络化的、人性化的适合行人在休闲娱乐的步行系统。???? 地下空间的规划范围为沿狮山路2.5公里、约1.3平方公里，形成狮山路、长江路复合型发展的双轴，构建集商贸、休闲、交通为一体的地下立体化空间。规划中，地下资源将串联起地铁以及连廊等设施，同时，利用城市环廊、轻型单轨电车等，串联起周边的绿宝广场、苏州乐园等重要项目。而未来该区域的交通配套，更将为狮山路核心区带来更大的发展空间。?? 苏州乐园站也将成为一号线和三号线的换乘站，同时高新区有轨电车通车后，这里也将成为它的始发站，这样的交通枢纽可以说为狮山路立体商圈提供了更多的发展契机。未来狮山路将形成地下空间网络化、地上地下一体化、交通方式多样化、多种功能复合化的新型商业商贸区，这将进一步提升高新区核心CBD的商业价值。 出让地块的基本情况（地块控制要点）如下： 地块编号：苏地2014-G-34 土地坐落：苏州市长江路西、邓蔚路北 用地面积：规划总用地面积157327㎡，其中地块一64409.3㎡，地块二75766.1㎡，地块三17151.6㎡； 规划用地性质 二类居住用地，可布置住宅及配套设施 建筑容积率 ≥1.0且≤1.1 建筑密度 ≤35% 建筑高度 地块一≤18米，地块二≤36米，地块三≤15米； 绿地率 ≥30% 日照间距 满足