《房屋权属性质培训.docxVIP

房屋产权性质、用途问题房产用途房屋产权性质资料收集（复印件）住宅商品房概念：商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权,建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物.而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。商品房根据其销售对象的不同，可以分为内销商品房和外销商品房两种。(现在不区分内销外销商品房)内销商品房，指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房，指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式 ，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。回迁房（按经适房产权管理）概念：回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子。回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。采取的是回迁的方式补偿，拆迁房不是商品房，不能当作商品房出售，二者之间存在一些区别：在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。经济适用住房（满五年、不满五年）概念：经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，它是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的，是由国家统一下达计划、用地实行行政划拨方式，免收土地出让金、对各种经批准的收费实行减半征收、出售价格按保微利的原则确定的，具有经济性和适用性的特点。限价房就是国家给的硬性指示，就是死的价格，开发商没有权利更改。简单理解，就是限房价、限地价的“两限”商品房。现在是不能进行上市交易的，也不可自行对外出租。经适房与商品房的主要不同：获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金；成本结构不同；租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制； 价格政策不同经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。 居民个人购买的经济适用房产权归个人； 房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。满五年与不满五年：购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购；购买经济适用住房满5年，购房人可以转让经济适用住房，政府可优先回购。出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款。满5年的界定：以购买合同的签订日期或契税票立契日期孰早的原则，满5年的房屋才能评估，需要扣评估值的10%（综合地价款）；不满5年只有建行可以承接。特殊：需要收取契税票成本价概念: 成本价住房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以成本价出售的住房。为了鼓励个人买房，国家采取了一系列优惠政策和补贴办法，如工龄折扣和一次性付款优惠等，使公民以比市场的商品房价格低得多的优惠价购得原属于公有的房屋，取得该住房的产权。1994年7月18日以后《关于深化城镇住房制度改革的决定》的规定，按成本价购买的住房，其《房屋所有权证》注明产别为“私产”，注记有“房改出售的成本价房，总价款：XX元”。现在绝大多数房改房都是这一类型的产权。这种以成本价购买的住房，在上市出售时，要补交土地使用权出让金或所含土地收益以及按规定交纳有关税费。由于《决定》明确规定：“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有”。成本价是按照房改当年政府制定的房改房成本价标准来支付房改价款（1560元/平米）。成本价房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。央产成本价是中央直属机关在京单位的住房。（