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商铺分割后就该这样做租金定价 一、商铺分割步骤与各业态开间进深要求 1、铺位分割步骤 （1）铺位划分前期工作 （2）划分顺序 2、不同商业业态开间进深要求 （1）餐饮对开间进深的要求 以某商业广场的酒吧街为例 （2）服饰对开间进深的要求 以某商业步行街服装业态的商铺为例：商铺一 以某商业步行街服装业态的商铺为例：商铺二 （3）美容美发对开间进深的要求 二、商铺分割常见难题与解决对策 1、商铺分割常见难题 难题1：铺面分割 ①空中街市的回廊，一户一厕所一管网系统一楼梯等，造成商铺开发成本增加使用率减少； ②沿港路异形设计，导致部分铺面没有临街展示面，缺乏商业功能价值； ③铺面进深过长，导致销售总价过大，租金基数高，影响招商和销售难题。 难题2：辅助功能区 辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多。这些辅助功能区直接影响整个项目的租金、物业管理费成本，也增加公共能耗和维护成本三多不除，公摊不减。　 难题3：通道分割　 许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊；另一方面过道设计不规则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间造成浪费。　 难题4：公摊比例过高 在无法大面积招商的情况下，要降低公摊比例唯一的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等，将所有的可出售面积均作为商铺招租和出售。　 目前部分商业项目的公摊比例达到了50%，根据以上进行的分析，可以看出如果以上的分割建议全部实行的话，最大可将公摊面积减少15%-25%，将公摊比例从50%压缩到 25%左右。 2、商铺分割难题破解 （1）合理设计商业场所平面布局 平面布局设计是确定通道形态，确定铺位的布局和面积大小，最大限度地为每个铺位带来通行人流，提供更多的生意机会。 方法1：以柱点为自然分界点，便于纵向和横向分割 方法2：以电梯的口为中心进行排列通道，便于人流分散 方法3：纵横通道交叉空间太小时尽可能交叉 在两条纵横通道交叉时，如果空间太小则尽可能交叉，这样对纵横道路视野有益。 方法4：纵横通道交叉空间太大则采取环形设计 在两条纵横通道交叉时，如空间太大，则可考虑采用环形或敞开式，使分割与统一标准铺位面积相差不大。 方法5：边线以直线为主 对于边线，尽可能以直线为主，要两边同时有摊位，忌讳一侧有，一侧无。 方法6：变现不规则尽可能拉直处理 对于边线中有不规则的，则尽可能拉直处理，虽然会使摊位面积不均匀，但会使道路齐整，便于人流贯通。 方法7：边角区域不规则可以考虑适当弯曲 如遇边角区域不规则，部分区域面积过大，则可以考虑适当弯曲，使之面积差不要过大。 方法8：卫生间和消防梯处，道路边线不设摊位 在卫生间和消防梯处，道路边线不要有摊位，边线应紧贴卫生间门面，如距离太长，则可考虑放置柜台，宽度0.5米，墙面做货架处理。 方法9：多层面注意主通道设计 主通道与辅道有差距，主通道应在2.4米以上，若在电梯口的主通道要有3米左右的驻留空间。在电梯的上下口处，就要有直角交错道路，使之为主要的纵横线或是形成主通道。 方法10：弧形与环形设计有不同的运用 在正方形楼面积中，多采用环形设计。在交错道路的平面中，有间距大的多采用弧形或环形设计。 方法11：电梯口的拐角处可用弧形设计 在电梯口，服务台中或是拐角处，可用弧形设计。越不规则的地方，弧形设计应用越广泛。 方法12：不可生硬搬用棋盘式 在棋盘式隔断中，弧形组合在一些拐角处应用效果尤其明显，所以不可生硬搬用棋盘式。 方法13：电梯口要设有主要通道 方法14：单层小面积区域，考虑敞开式与隔断式结合 单层面积小的区域，可以考虑敞开式与隔断式结合，在边线用隔断，中间用敞开式。摊位的敞开可用地面的色彩和灯光作区域划分；柜台的敞开则可采用弧形的设计。在敞开式中，如果业态是小百货或通讯饰品类，可以设置全敞开式，许多商场就是采用敞开式与隔断式相组合的方式。 （2）强化铺位的功能设计 方法1：主通道辅通道根据人流量进行设计 功能设计中为了高效实现人流、物流等流通的需要，在通道设计中要分主通道与辅通道，主通道为2.4米、2.8米、3米、3.2米或更大；辅通道则为2.2米、2米、1.8米、1.5米，具体区域通道的宽度应根据人流量来设计。? 方法2：大小不仅应和经营业态相吻合 大小不仅应和经营业态相吻合，也应和各地区的消费习惯相吻合，如服装摊位一般设计为6-25平方米即可，36平方米的就为大商铺。门最好是玻璃门，单门或两扇门都可以，尽可能以长方形为好，一般黄金矩形商铺的使用率最高，不规则的边角在商铺使用中可做服