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目　录 市场概述 产品分析 项目定位 客户分析 整体营销思路 项目发展建议 整体营销思路 3+1营销模式 针对性宣传通路 有效的行销活动 科学的销控管理 优秀的销售团队 团队 宣传 行销 销控 整体营销思路 宣传通路 选择合理的宣传方式，有效地激发客户购买欲望； 针对当地的情况，合适地选择信息通路，制定有效的宣传方案，在扩大宣传覆盖面的同时也会保证宣传的有效性。 整体营销思路 活动行销 巧妙使用活动行销，迅速积累人气； 利用本地客户的消费心理特点，在重要销售节点举行轰动性的事件行销手段，既可以避免在宣传上不必要的资源浪费，又可以在短期内迅速积累人气。 整体营销思路 销控体系 针对性的定价销控体系，在保证销售收入的同时提高销售速度 科学有效的定价和销控体系是房地产营销的核心内容，如何控制销售速度，如何把握分阶段推售的重点是房地产营销成败的决定性因素。 整体营销思路 销售团队 专业的房地产营销人才和高素质的销售团队是成功销售的关键 我司具有经验丰富的专业房地产营销人才和稳定的高素质销售团队，从销售方案制定到执行都有严格的管理制度，同时我司会采用科学的薪酬制度，可以高效地激励一线销售人员。 阶段性营销计划 以上策略将分阶段提交发展商 导入期 积累期 强销期 持销期 尾盘期 2006年2月 4月中旬 6月 8月 10月 消化一期剩余单位 积累客户，深化市场印象 开始2~3期认筹 市场预热推广，强化需求 强势开盘，轰动市场 活动营销，营造热销 深化市场，挖掘潜在客户 价格策略，激发犹豫型客户 老业主答谢，准客户有礼 额外优惠，消化保留单位 宣传推广计划 持续性广告以户外媒体和楼体广告为主，产生长期宣传效果，强化品牌影响力； 关键时间节点以报纸、电台、网络等大众媒体，提升项目知名度； 活动行销是本项目的点睛之笔，贯穿各阶段关键节点； 以DM直邮、客户拜访、第二展场等为辅助宣传手段。 户外媒体 楼体广告 DM直邮 客户拜访 活动行销 第二展场 报纸电台网络 导入期 积累期 强销期 持销期 尾盘期 阶段性营销计划 导入期 时间；2006年2月-4月上旬 工作重点： 完成前期营销方案和销售执行方案； 销售人员进场，并进行针对性培训； 准备2期、3期的销售物料； 完成2期、3期的现场包装； 完成认筹前准备； 通过媒体及老客户宣传，深化市场印象。 主要销售目标： 将1期整体销售率实现75%以上。 积累2期、3期意向客户名单200个。 阶段性营销计划 积累期 时间；2006年4月中旬-6月上旬 工作重点： 完成价格方案和开盘方案； 开始公开认筹； 开始媒体预热，增加楼盘知名度，制造讨论话题； 通过活动行销和DM直邮邀请意向客户参观； 以悬念销售，引起意向客户的关注。 主要销售目标： 将1期整体销售率实现80%以上。 积累2期、3期意向客户名单600个。 阶段性营销计划 强销期 时间；2006年6月中旬-8月上旬 工作重点： 正式开盘； 开始强势宣传攻势； 消化认筹客户，营造置业高潮； 利用金茂商业广场的人流，以活动行销吸引更多人气，炒热时常，引起全镇关注； 开始客户拜访和第二展场活动，深化宣传效果。 主要销售目标： 将2期、3期整体销售率实现40%以上。 阶段性营销计划 持销期 时间；2006年8月中旬-10月中旬 工作重点： 继续强势宣传攻势； 意向客户基本消化完毕，开始深度挖掘潜在客户； 运用价格调整策略，利用涨价威胁，激发犹豫型客户； 扩大客户拜访和第二展场的效果，稳健提高销售率； 利用一期入伙的契机，展现楼盘的品质。 主要销售目标： 将2期、3期整体销售率实现75%以上。 阶段性营销计划 尾盘 时间；2006年10月下旬-11月下旬 工作重点： 利用客户答谢会、抽奖等活动，最后消化观望型客户； 以价格调整策略配合额外优惠政策，激化客户的购买冲动； 在惠州主要媒体汇报楼盘热销的成果，增加楼盘和企业的知名度，增加发展商的品牌价值； 通过现场竞拍的方式，尽量消化剩余的珍藏单位。 主要销售目标： 将2期、3期整体销售率实现90%以上。 目　录 市场概述 产品分析 项目定位 客户分析 整体营销思路 项目发展建议 住宅开发建议 关健词： 品质 建筑的品质，着力打造成为陈江的经典精品住宅。 生活 生活的舒适、安全与便利，是建筑的语言及服务的内涵，完善的功能足以达到并满足人类舒适居住的需求。 价值 价值的体观，来源于区域价值及产品价值的提升，产品的附加值需要对资源的整合，提炼出不同的价值资源。 项目发展建议 御景华城是陈江镇的首个商品住宅项目，二期应该在一期的基础上更上一个台阶，在产品设计和生活理念上引导市场，以保持御景华城在本地的品牌优势，保证企业在本地的领跑地位； 在处于萌芽状态的市场环境中，产品的品质将对是否能实现有效销售起决定性作用，建筑