論小区停车位的归属问题.docVIP

绪 论 一、小区停车位权利归属问题的研究意义、目的 近年来，商品房住宅小区停车位（场）不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。房地产开发商、物业和小区业主之间就有关停车位的买卖、租赁使用、收费的纷争凸现，各方当事人各执一端，众说纷纭。 二、研究内容和研究方法 （一）研究内容 本文的研究内容主要分为四个部分。第一部分，主要是对我国目前的立法现状和学术争议进行比较分析。第二部分，笔者拟从一般认定和特别认定两个角度为切入点，重点论证对小区停车位权利归属的认定问题。论文的第三部分，主要是分析目前的司法实践中，在小区停车位权利归属领域出现的几个问题。论文的第四部分，笔者在前文分析论证的基础上，提出如何完善我国现有的关于小区停车位权属问题的相关法律制度，主要是从登记制度的完善、发挥司法解释的作用以及赋予法官一定自由裁量权三个角度对目前的法律实践加以补充，期冀能被以后的司法解释吸收、采纳。 （二）研究方法 本文主要利用了案例分析法、演绎分析法来剖析《物权法》和司法解释。本文重点运用了比较分析的方法来说明小区停车位权利归属问题存在的多种可能性，权利行使方式的多样性。此外，本文还穿插运用了历史分析、经济分析、实证分析等研究方法，从多角度分析了小区停车位权利归属制度。 第一章 小区停车位权利归属的立法及学术争论 一、 小区停车位权属的立法现状 汽车作为工业社会的标志之一，对人类文明的促进有目共睹。车可娱人，亦可扰人，停车问题便是其中之一。作为人类交通工具、运输工具停放安置休养场所的停车场本不是问题，只是伴随着人的矛盾的日益突出才成其为问题。特别是这几年，我国的房价越涨越高，而车价却是越来越便宜，随之而来的“车位之争”愈演愈烈。开发商、小区业主和物业管理公司各执一词，各方人士也是众说纷纭，莫衷一是。其围绕的问题无非是“这停车位到底是谁的？”然而，由于现行法律规范的缺失或不甚明确，导致了各地法院判决也是五花八门。可以预见，随着住房商品化的进一步深入及有车一族的不断涌现，“车位之争”必将引发更大范围的矛盾对立。《物权法》第条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。一方面，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要另一方面，对开发商有一定的强制性。意味着只要小区业主明示放弃，开发商就无权将建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库即已出售，不能对抗小区业主的“首先需要权”《物权法》第条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”此条款建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属的约定权当事人，车位、车库的三种方式：出售、附赠和出租。 ，条规定承认建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库 《物权法》第条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。，《物权法》实际上是把占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，直接归属业主共有。需要明确的是，本条款提出的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”应当指地面停车场，其占用的土地本来就属于业主共有财产范围。因此，开发商没有理由主张地面停车场的所有权。《物权法》 开发商作为所有权的享有者，当然有权自由处分。 第四，开发商享有停车位的出租权。对于小区规划的停车位，法律明文规定开发商无权出卖给业主以外的任何第三人。但是，司法实践中会出现停车位空闲现象，为最大限度地实现开发商的预期收益，司法解释就赋予开发商将未加利用的停车位出租给业主之外的第三人的权利。这样可以最大限度地发挥停车位的效用，也是最大限度地保护开发商的合法权益。但是，需要明确，开发商享有出租权基于一个重要的前提：小区业主的停车需求优先得到满足。 2、《司法解释》第六条之解读 司法解释第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”。笔者认为，本条司法解释有着以下两层含义： 其一，本条司法解释中所称“车位”的区位定性。从区位上定性，本条司法解释中所指的车位应该仍处于小区的建筑区划以内，但是，有别于建筑规划内规划用于停放汽车的停车位，是指在建筑规划内规划用于停放汽车的停车位以外的车位。从表述上分析，本条司法解释与其他法律条文的表述有所不同。《物权法》《物权法》《物权法》在业主共有道路或者其他场地上修建的停车位，其占用土地的使用权应归属于业主享有。因此，在该土地使用权之上建成的停车位后，该停车位的归属，亦应确定为业主共有。 二、部分国家和地区的立法现状 （一） 日本 在日本,区分所有建筑物附设之停车场被分成两类:一为屋外停车场,通常是在建筑物基地划出