物业管理讲义--精.pptVIP

物业管理 物业管理 第一章 物业管理概述 第二章 业主与业主大会 第三章 物业管理前期介入与前期物业管理 第四章 物业服务收费管理 第五章 项目销售过程所需物业管理资料 第一章 物业管理概述 第一节 物业与物业管理 第二节 物业管理的基本内容 第三节 物业管理的问题与发展 第四节 物业服务企业 第一节 物业与物业管理 一、物业的涵义 二、物业的性质 三、物业的类型 四、物业管理的涵义 五、物业管理的特点 六、物业管理的基本原则 一、物业的涵义 房地产由于其位置固定，不可移动，通常又称之为不动产，英文名称为real estate 或real property。 在英语中，“real estate”一词具体是指土地及附着在土地上的人工构筑物和房屋。“real property”一具体是指“real estate”及其附带的各种权益，包括所有权在内的，以及与相关的保有权、参有权、管理权、处分权等，因此，有关物业的涵义应该是指“real property”。 物业是单元性房地产的称谓，是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地，可以是整个住宅区，也可以是单体的房屋，包括高层与多层住宅楼、综合大楼、写字楼、商业大厦、旅游宾馆、标准工业厂房、仓库等。 物业与房地产既有本质的联系，又有所不同，两者在使用上所差别：物业一般用于指某项具体的建筑及相关的场地。房地产则一般用于泛指一个国家、地区或城市所有的房产与地产。即物业通常用于个体，房地产通常用于整体。我们称之为“物业”是房地产进入消费领域的具体的房地产产品。 二、物业的性质 分析和把握物业的属性，对于我们了解物业和物业管理的本质，掌握物业管理运作规律，搞好物业管理有着十分积极的意义。 （一）物业的自然属性 物业的自然属性又称物业的物理性质，是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质，它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。 物业的自然属性主要指： 1、物业的二元性 物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。而无论何种建筑物，其基础总是建筑在土地之上，成为土地的附属物，土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。 2、物业的有限性 物业的有限性，从根本上来讲，是由土地的有限性决定的。天然的土地有限，用作兴建建筑物的优良建筑地段更有限。 3、物业的差异性和多样性 物业的差异性主要是就土地而言的。 物业的多样性主要是就建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件的不同，形成了物业形式的多样性。 4、物业的固定性 物业的固定性主要是指物业空间位置上的不可移动性。 5、物业的永久性和长期性 物业的永久性是就土地而言的。土地是永存的，具有不可毁灭性，而建筑物则可能灭失或逐渐损耗，直到丧失物理寿命。 物业的长期性主要是就建筑物而言的。建筑物一经建筑完成，在正常情况下，其物理寿命期限可达到数十年甚至几百年，可供人们长期使用。 6、物业的配套性 物业的配套性，是指物业以其各种配套设施，满足人们各种需要的特性。 （二）物业的社会属性 物业的社会属性可以从两个方面来研究： 作为一种商品，物业具有经济属性； 从这一商品的生产关系和财产关系的调整及归属来看，物业具有法律属性，即物业权属问题。 1、物业的经济属性 首先，物业的经济属性表现为它的单一商品属性。物业的商品性是由物业的使用价值和商品经济决定的。 其次，物业的经济属性还表现为它的供应上的短缺性。 再次，物业的经济属性表现为它的保值、增值性。 最后，物业的经济属性表现为宏观政策上的调控性。 2、物业的法律属性 物业的法律属性集中反映在物权的关系上。房地产物权，在我国是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋的所有权，及其占有土地的使用权。 三、物业的类型 根据不同的分类标准，可以把物业分成不同的类型。 1、根据使用功能的不同，可以将物业分成以下5类 （1）居住物业 （2）办公物业 （3）商业物业 （4）工业物业 （5）特殊用途物业：对于交通运输、邮政通信、广播电视医院、学校、体育场馆、赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头等物业。 2、按物业的所有权人的数量，可以将物业分为两类 （1）单一产权的物业，即某物业的所有权人只有单个个人或单个单位，如房改前单位所拥有的某栋住宅楼，产权归该单位所有。 （2）多元产权物业，即某物业的所有权人有多个个人或多个单位，如目前大部分新建的商品住宅小区等。 3、按照业主的性质，把物业分为私有产权物业和公有产权物业，后者又包括集体所有物业和国家所有物业两种形式。 四、物业管理的涵义 物业管理是指专门机构受物业所有人的委托，按照国家法律以及合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、