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黄务片区商业与公寓市场调研 一、烟台市商业地产概述 2008年被称为烟台市商业地产的元年，从这一年开始，烟台市的房地产开发主流趋势由住宅类变更为商业地产，投资开发商用物业，特别是所谓超大型MALL,成为一道地产开发的新型风景线。 最初，烟台的商业地产还停留在原始的商业运营模式上，以传统的商业运营为基准，并未形成与一二线城市所结合的产业化链条。2012年，全国一线商业地产品牌万达集团、中粮集团、红星集团相继进入烟台市场，使烟台商业地产市场正式进入现代化、国际化的运营轨道，2013年，华润置地斥资数亿拿下莱山区清泉地块，香港美联不动产集团拿下莱山区迎春大街地块，正大集团在开发区正式启动正大大拇指广场项目，烟台商业地产开始进入白热化阶段。 二、烟台市政府黄务片区政策导向与规划 随着城市的发展和经济的需求，城市扩张已经成为城市发展最为重要的途径，近几年，烟台市已经将“城市向东·芝罘向南”作为城市发展的主流方向。在黄务片区，以黄务立交桥为核心的全新现代城区已悄然起步，红星美凯龙家具生活馆、建材馆，嘉禾乐天家居馆，已经逐步完善，以保利·紫薇郡为代表的住宅项目已快速拉动南城的迅速发展，即将开通的城际铁路必将使南城成为未来城市的交通枢纽，依托政策的强力导向，一座现代化国际新城区正在崛起。 三、新城国际项目区位概述 项目地处黄务立交桥核心辐射区，多路公交直达，可乘坐9、16、19、27、50、56、59路等，项目东临机场路，西邻青年南路，北临港城西大街，三条城市快速主路环绕周边，临近烟台汽车南站，城郊线路通达烟台各个街区，项目西边斜对面，就是城际轻轨官庄站，现已投入建设，计划于2013年9月份通车，轻轨建成后到威海30分钟，青岛一个小时，济南三个小时，真正实现胶东半岛一小时生活圈。 四、黄务片区现有商业地产项目以及业态组合分析 红星·美凯龙家居馆/红星·美凯龙建材馆/现代国际新城/嘉禾乐天 A/红星美凯龙家居馆 项目定位：红星美凯龙全球家居广场 建筑指标：共计7层 总体量12万㎡ 层高：一层 约6米 挑高大堂：约20米 主廊宽：约8米 次廊宽：约6米 标铺：开间VS进深大于1：4 卫生间：一层二 业态组合：双MALL组合 总品牌数预计1200种 一层：古文化区 二层：家居 三层 ：家居、灯饰、卫浴 四——七层：家具以及软装 南区规划有美食街以及零售业态，金街尚未开业！ 租售模式以及销售率出租率 只租不售，租金反比为总利润3-5% 出租率将近100% 平均租金约为500—600元/㎡/年 B/红星美凯龙建材馆 项目定位：红星美凯龙全球建材馆 建筑指标：可用6层 总体量15万㎡ 层高：一层约10米 2-6层: 约6米 挑高大堂：约20 米 主廊宽：约20米 次廊宽：约12米 卫生间：一层二 业态组合：未开业 顶层规划有休闲娱乐以及餐饮配套！ 租售模式以及销售率出租率 只租不售，租金反比为总利润3-5% C/现代国际新城 项目定位：半岛·60万㎡高尚生活区 建筑指标：7层 总体量60万㎡ 商业（含写字楼）约30万㎡ 一期商业即“全球购”项目： 二期、三期、四期规划为公寓/写字楼/星级酒店/商业 层高：一层约6米 2-6层 4.8米 主廊宽：约6米 次廊宽：约4米 卫生间：一层一 车位：1200 业态组合： 一层、二层：奥特莱斯广场：服装以及日用品零售 三层：中华美食餐饮一条街 四层：政府租用，运作为专业性基地 五层、六层、七层：奥特莱斯健身基地，瑜伽房等。 招商进度:一期奥特莱斯已完成签约，且开发商具备浙江商会资源！ 租售模式以及销售率出租率 租售结合，一层售价1.8—2万/㎡ 四层售价8000元/㎡ 带租约销售，前6年返利6%，租约到期后，双方协定！！ 租金:约40元—100元/㎡/年 一期全球购，除政府租用三楼外，由奥特莱斯统一运营管理！ D/嘉禾乐天家居 项目定位：全球家居采购中心 建筑指标：3层 层高：一层约6米 2-3层 约4.8米 挑空大堂：约20米 主廊宽：约6米 次廊宽：约4米 标铺：开间VS进深大于1：4 卫生间：一层一 业态组合： 一层：家具 二层：灯饰、卫浴 三层：家具、软装 租售模式以及销售率出租率 租售结合，一层售价1.8—2万/㎡ 四层售价8000元/㎡ 带租约销售，前6年返利6%，租约到期后，双方协定！！ 租金400-500元/㎡/年 出租率将近100% 五、业态与经营模式综合分析 在黄务新城片区，新兴产业是以红星美凯龙与嘉禾乐天为主导的家居建材行业，其他与人们日常生活相关的产业链并没有形成较大规模，在新近的商业地产想目中，红星美凯龙是以家居建材为主