苏州邻里中心调研报告.docxVIP

苏州邻里中心调研报告此次调研由郑伟、苗宁及刘朝虎三人于2月20日，在苏州，针对社区商业进行了调查，了解苏州工业园区的邻里中心的商业运营模式，以及经营情况。在此次市场调查过程中，经过三人的走访调查，了解了邻里中心的的大致情况以及目前的经营情况。报告当中有些不详尽之处，下次调研中不断完善补足。一、邻里中心概念邻里中心是源于新加坡的新型社区服务概念，其实质是集合了多种生活服务设施的综合性市场。邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中心”，围绕12项居住配套功能“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”的服务。邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”进行功能定位和开发建设；邻里中心不是“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”，被业内人士誉为‘区域性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑’”。二、邻里中心的概念及形成新加坡建屋发展局将社区规划为三种类型：1、每1000～1200套住户配套建设一个邻里商店2、每6000～8000套住户配套建设一个邻里中心3、每40000～60000套住户配套建设一个新镇中心邻里商店—以经营生活必需品为主。商店组合为：普通日用品商店和餐厅邻里中心—以经营中档商品为主。商店组合为：普通日用品商店、诊疗所、餐馆、零售中心新镇中心—以经营高档商品为主。商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司以及高档商品、商店、餐馆、快餐店三、邻里中心特色1、规模适中——为社区或片区服务2、人性化——更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和3、集中化——建立了企业化、网络化、规范化的新型社区商业模式4、休闲化——以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能5、有凝聚力——围合空间聚集人气、商气、使其不易分散和分流四、邻里中心定位邻里中心均为与住宅分离的独立建筑，与小区开发总量的配套比例约为3%，区内其他地方不建路面点、宅下店。这样不仅避免了重复建设，还实现了便民服务与市容市貌，城市交通、居住环境的高度统一。邻里中心是区别于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。邻里中心的选址是均匀分布的，与普通的商业中心必须建在有人气的地方不同，邻里中心大多是建在商业气氛不够浓厚的新社区。五、邻里中心的业态配比邻里中心从本质上说仍然是一个集成化的商业中心，但和大型的SHOPPINGMALL，超市以及商业街又有所不同，在其功能定位上主要以服务业为主导（80%），其中餐饮部分为40～50%，向社区居民提供高品质的社区商业服务功能。邻里中心同时需定位12项必备功能（银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容没法、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、菜场、社区门诊）邻里中心改变了传统社区服务业“小而散”的形态，打破了沿街为市的传统底商模式，而将这些商铺集中到住宅区的中心，既解决了沿街底商与小区居民的矛盾，又为小区居民提供了更大的便利。六、邻里中心的优势与传统沿街底商相比，邻里中心在社区商业形态上有着非常明显的优势。1、租金优势：租金水平是衡量一个商业体是否成功的直接标准，以调查的太平邻里中心为例，他的一楼租金在120元/月/平米，而同地段的沿街底商只有租金在80元/月/平米，邻里中心的商铺价值远远大于沿街底商2、主力店优势：邻里生鲜，邻里超市是邻里中心的小型主力店，起到了很好的吸引人流的作用，而沿街底商因为都是散铺没有人群的聚集效果。而主力店也是邻里中心作为集中商业存在的必要条件。3、合理的业态布局：邻里中心零售、餐饮、休闲娱乐的比例大致为5：3：2，符合商业体业态的黄金比例，在功能布局上合理且完善，而沿街底商在业态上一般没有统一的规划。4、统一的经营管理：统一经营管理一方面创造了品牌，带来了可复制化的模式，另一方面也大大降低了物业管理成本。七、苏州工业园区邻里中心简介苏州工业园区邻里中心发展有限公司成立于1997年11月，公司在开发、运营等方面形成了中国式“邻里中心”完整、独特的经营理念，商业和公益项目有机结合，企业效益和社会效应协同提高，完善和优化商用产业组合，努力实现“消费者、经营者、股东”三满意，得到中新两国政府的一致肯定，成为苏州工业园区借鉴新加坡经验的成功典范之一。目前，苏州工业园区已运营有太平、方洲、湖东、玲珑、翰林、新城、贵都、师惠、沁苑9座邻里中心，总投入近5.3亿元，总建筑面积超过16万平米。邻里中心对每一个项目都精益求精，将其建设成区域商业服务业亮点，并带动周边住宅品质的提升。邻里中心专注于“居住区商业中心”的开发运营，成功改写国内“社区商业”定义，创立了“以房屋租售为经营基础、以市场需求做功能定位、以所有者身份进行行业管理”的特有模式，并创新提出“居住商业，品质生活”的企业定位。八、邻里中心个案调研1、太平