海南省城镇化与房地产业发展现状(可编辑).docVIP

摘要:城镇化是一个国家迈进现代化和工业化的必经之路，同时也是衡量一个地区经济发展程度优劣的关键指标。推进城镇化 ，是改善基础设施建设、缩小贫富差距的重要措施，也是促进产业结构升级的关键突破口。而在国家大力推进城镇化的背景下，房地产业也在以令人瞩目的速度快速发展起来，同时出现的问题也是层出不穷。如土地资源过度开发、房地产监督措施不到位等等。城镇化与房地产业的健康发展已经深刻关系到经济的良好运行，如何处理和协调两者之间的关系问题已经刻不容缓。 海南省是我国建省时间最短的省份。其城镇化与房地产业的发展过程具有其本身特殊的发展历程。由于受省情和90年代初期房地产泡沫事件的影响，各地市城镇化水平差异过大，房地产业发展不均衡。房地产价格过高，和当地的居民收入差距过大，很大程度地限制了人们的生活水平的提高和，降低了人们的幸福指数。 本文根据海南省当前现状，深入分析城镇化与房地产发展过程中所遇到的问题，并提出适当调控房地产价格、打造多核心发展格局、政府调整全社会固定投资额中各产业投资额比例等对策和建议，为实现海南省城镇化与房地产业二者相互协调发展提供政策上的参考。 关键词：城镇化 房地产 发展 一、导论 1.1研究背景及目的 城镇化是指将农村人口转变为城市人口的过程。改革开放以来，我国的城镇化水平从1980年的19.32%增加至2013年53.37%，高速的城镇化率增长意味着大量的农村人口通过迁移等方式转化为城市人口，城市人口比重持续增加的同时，对房屋的需求量也不断增大，而如今已进入平稳发展的中国经济，正面临着房地产业增长发展过程中带来的诸多难题。 房地产业的发展与城镇化进程密切相关，两者互相影响，互相作用。城镇化的快速推进带动了房地产业发展的上扬势头，为房地产商品提供了稳定广阔的市场，与此同时房地产产业作为国民经济的重要增长点也在不断满足城镇化过程中的刚性住房需求，增强了城镇化发展所需的物质保障。但不可否认的是，纵观当今城镇化与房地产产业发展现状，出现的问题也层出不穷。比如城镇化与房地产发展程度失衡造成的房屋空置率不正常增加，甚至出现“鬼城”；屡创新高的房产价格大大降低了城镇居民的幸福感指数，阻碍了农村人口的迁移。 本文通过当前相关的理论和国家调控政策，结合海南城镇化与房地产产业的发展现状，对城镇化和房地产产业的历史、两者之间的作用关系，当前城镇化背景下的房地产产业面临的发展困境等进行研究，吸取国内外关于城镇化发展的经验，以此提出建议促进二者平衡发展，希望能给予其他地区的城镇化发展带来些许参考价值。 1.2 国内外相关研究综述 1.2.1国内相关研究 刘静雅（2012）提出，广义的城镇化是在一定程度融合了经济、社会、环境、人口等多类要素一同发展。城镇化的最终目的是城乡的协调发展。 李强，陈宇琳，刘精明三位学者在《中国城镇化“推进模式”研究》（2012年）中提出政府主导，整体的推动，大范围规划，明显的空间跳跃性，民间目前不具备自发推进城镇化的条件等是我国城镇化的突出特征；将我国城镇化推进现状依据上述特征划分为乡镇及村庄产业化、中央商务区建设、新城及新区建设、城市扩展及旧城改造等类型。 曹刚(2010)在对中国城镇化的本质差异研究中，运用各类方法，将城镇化的空间表现形式划分为分散型城镇化和集中型城镇化模式两类；根据城镇化的规模结构划分为大中小城市相结合模式、小城镇模式、中等城市模式以及大城市模式。 王纯刚（2011）研究论证表明，房地产开发投资额的增长与城镇化水平的提升密切相关，对城镇化水平有着明显的影响，城镇化水平的提高会使房地产开发投资所起的带动作用出现积极影响。 耿建明（2010）指出，城镇化的发展将会带来关于产业、人口及生态结构的变化，而与此同时此变化会对房地产市场的需求、价格和需求结构产生一定影响，房地产业同时还是一种城市形态的产业，城镇化和房地产业会形成一种累积性的循环趋势。 1.2.2 国外相关研究 国外学者关于房地产的研究方向大多体现在房地产业的供求关系、房地产泡沫经济的出现、金融业与房地产业相互关系、微观经济与宏观经济在房地产业的不同表现形式等。 日本政府研究了房地产投资变化及其对日本国家经济的影响，其结果表明房地产行业对国民经济有着明显的拉动作用，在1986—1994八年间数据结果表明，房地产建设投资对经济增长的贡献率达到10%。 保罗和其搭档收集将近40个国家的相关经济数据，发现一个国家的经济发展阶段与住房投资比重的变化有关。经济发展阶段越低，其住房投资的比重呈现上扬趋势，反之经济发展阶段越高，例如人居GDP大于1800美元时，其住房投资的比重将开始呈现下降趋势，比重变化十分明显。 美国著名经济学家钱纳里在这一理论方面做出了开创性研究，提出了关于城镇化与工业化的“发展