08年估價师真题房地产估价案例与分析试卷.docVIP

二00八年全国房地产估价师执业资格考试试卷 房地产估价案例与分析 二O 0八年十月 应考人员请注意 本科目试卷各题，均用钢笔或圆珠笔在答题 在试卷上作答成绩无效。 一、问答题（共3题，每题0分。请将答案写在答题纸对应的题号下（一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12 000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为5 000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。（）某公司于5年前在公开市场上以2 000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1 000万元建成办公4 000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了 000万元。请问上述观点是否正确?为什么?（三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为2万元/㎡。 据此，估价师拟定了以下两种估价思路：．以商品住宅销售均价为基础估价； 2．以商业用途土地价格为基础估价。 请问： 1．上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。 2．针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符 合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经 营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估 该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下 遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄 妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。 1．若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为1：07：06：05：O4：O3，则哥哥应（ 　）万元。 A．1143 B．1177 C．2286 D．2353 房地产估价案例与分析试卷第页（共14页） 7．下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是（ 　）。 A．项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地 出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润 B．项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益 ．项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法 D．项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题 （）甲公司在城乡结合部有一宗面积为5 000㎡的综合用地，地上有三幢路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表： （㎡） 面积（㎡） （㎡） 店面 1 000 1 000 砖混 800 90% 仓库 2 000 2 000 砖木 500 85% 住宅 1 500 1 500 砖混 650 90% 8、如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是（ 　）。来源建设工程教育网 A． B．C．D．A． B．C．D．A． B．因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价C．评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定D．甲公司可自行委托估价机构评估店面价值房地产估价案例与分析试卷第3页（共14页） 13处（每指明一处错误得3 分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误 内容写在序号后面空格处的不计分）封面和目录（略） 致委托人函（略）估价师声明 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论， 3．我们与本次估价的估价对 4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999） 5．注册房地产估价师×××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但 6．没有人对本估价报告提供了重要专业 7．本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因 8．本报告估价