关于地区(县乡)城镇化旧城改造和房地产开发项目整合的思路[精选].docVIP

关于房地产开发与地区、县、乡城镇化 旧城（商业）改造项目进行整合的思路 目前，国家在支持西部贫困地区经济发展、改善城乡人民生活条件和水平的扶持政策之下，甘肃省政府也在加快地区、（县、乡、镇）的经济快速发展步伐。因此，与之相辅相成的地区（县乡）城镇化旧城改造已经如火如荼的提上议事日程。为此，本人就兰雅集团下一步房地产开发项目如何与地区（县乡）城镇化旧城改造进行整合提出如下思路仅供参考： 一、兰州房地产行业发展概况和现状 甘肃（兰州）房地产行业和其他省区一样，历时十多年的时间，从开始的低迷发展—局部发展—加速发展到目前高速发展，目前，仅甘肃省会兰州就集中了大小上百家房地产开发企业，每年竣工项目愈千万平米已与初期的每年百万平米不可与日同语，这是和国家相关产业政策、国家经济整体快速运行、金融机构的大力支持密不可分的。但是，做为企业的决策层在高速发展的同时，应该具有适度的超前意识，洞察目前兰州房地产发展中显现的问题、隐含的困难并着眼于全局和未来发展趋势。以兰州市为例，由于受两山夹一谷特殊的狭长地形所限，可供房地产开发的土地资源非常有限，虽然城市的规模和范围在不断扩大，但是受地域和城市配套基础设施限制很难从根本上得到彻底改观，从十多年的房地产发展历程看，这已经是不争的事实。同时，经过近年来房地产开发的突飞猛进和受近期国家出台的一些相关政策影响，目前房价在持续走高的同时市场销售（特别是住宅用房）已经显现出一定程度的疲态。那么，在目前房地产开发中出现的双重的压力和影响下，兰雅集团亲河湾房地产开发已接近竣工收尾、业主入住阶段，集团如何进行下一步的可持续发展和从企业未来发展的长远考虑，应该是已经提到了集团公司决策层的议事日程。（从本人与宋总、齐总的交谈中深有感知）。 二、房地产项目与地区城镇旧城商业改造进行整合的思路 从兰雅集团的发展历程和公司目前的实力、影响和发展情况来看，本人提出兰雅集团房地产开发项目与甘肃地区（县乡）城镇化旧城改造进行整合的思路。理由如下： 1、从兰雅集团的发展历程来看应该继续抢占市场先机，充分利用地区、（县、乡、镇）目前尚存的质优价廉的土地和市场布局资源。充分利用目前亲河湾项目进入冬季停工阶段时期，组织相关的工程管理管理人员做一些可持续发展的项目论证和前期调研和准备，为企业下一步的可持续发展寻找空间和效益增长点，避开和化解本文前面提到的“双重作用”和压力的影响。 2、从集团齐总介绍的集团发展历程和经验效果来看，对“旧城改造”应该是轻车熟路，无论是从项目审定、投资与收益评估还是涉及具体的征地、规划、设计、报批、建筑、工程预算、招投标、监理以及竣工决算和验收等一切与之相关的工作应该是经验丰富、得心应手。甚至可以一套设计规划，局部调整修改后应用于几个开发项目，降低开发成本，故无须详述。 3、地区（县乡）城镇化旧城改造符合甘肃省加快地区、（县、乡、镇）的经济快速发展的总体战略，改善城镇基础建设和带动当地经济发展是城乡各级政府部门的“政绩工程”。理应得到各级政府有关门、金融机构的积极响应，通过努力应该可以得到政策、资金的扶持和一定程度的税费优惠。目前，该项战略在甘肃绝大多数地县集镇仍处于起步阶段，优质的商业土地资源价值很大程度上被低估，潜在升值空间尚未得到足够的重视和挖掘，适时介入和开发实际上是控制资源，（类似兰州市房地产行业发展初期的“圈地运动”）是房地产行业赖以生存的的根本所在，只有掌握土地资源才有发展空间。 4、由于旧城商业改造开发项目在政策上符合国家城乡经济发展的大战略，以兰雅集团目前的社会影响力、公关能力、企业实力来看，介入各个地区、（县、乡、镇）的具体有关管理、审批部门、洽谈项目开发、合作、协调、配合等事宜可以说游刃有余。项目建成后假如引入文后所述的“产权销售、专业管理”的资本运作营销模式进行运作的话，开发项目的产权销售、商业合作、招商管理事宜等应该说难度不大甚至有可能引发相争购买的火暴场面。 5、城乡旧城改造、商业开发项目效率高、投资小、见效快。 假设每个商业（铺面、街区）开发项目均以2-3层高、总建筑面积约1-2万平米的商业中心、步行街、集贸市场、购物中心、超级市场等商铺用房来计算，以2006年同比砖混结构建筑的建安造价和建筑取费估算，忽略地区差异的话完全可以控制在每平米千元以下的建安造价，假设土地价值及国家征收的各项税费（平均每建筑平米500-800元以内），每平米约成本应该可以控制在1500-1800元左右范围，每个开发项目总投资可以控制在1500-3600万元以内。按目前建筑行业属于卖方市场和企业有足够实力进行担保，加上单个项目工程量不大，找到可以垫资或部分垫资施工的工程承包商难度应该不大，如果加上争取到的土地价值及各项税费争取的缓交或部分减免，这样，兰雅集团每个开发项目的实际投资（支出）应该可以控制在项目总