3-7抵押權无效的原因。章改.doc

湖北省针棉织品进出口公司诉武汉远东 房地产开发有限公司商品房预售合同案 ——如何认定抵押权无效的原因 【案情介绍】 原告：湖北省针棉织品进出口公司 被告：武汉远东房地产开发有限公司 第三人：武汉国际信托投资公司 1996年9月10lO日，湖北省针棉织品进出口公司（以下简称针棉进出口公司）和 武汉远东房地产开发有限公司（以下简称远东房地产公司）签订了1份订购综合楼合 同。双方约定，远东房地产公司将在新华路231号建造1座综合楼，即远东花苑D 座，销售给针棉进出口公司，连同该综合楼所占5亩土地的50年使用权一并转让给 针棉进出口公司；综合楼建筑面积15 000平方米，每平方米售价为3 978元，此价格 已含不可预见费用和包干费用，为不变价格；房屋开发过程中的拆迁费、城市建设配 套费、土地转让费、设计费，建筑安装费、楼房消防及生活用水设施、电力增容、购 买综合楼发生的一切税费均由远东房地产公司承担；针棉进出口公司应自合同生效 之日起，依工程进度分11期向远东房地产公司给付工程款，并支付定金300万元；如 远东房地产公司不能按期将武汉市规划局审批的设计方案、红线图送给针棉进出口公 司，即视为解除合同，应双倍返还定金600万元，反之，若针棉进出口公司在1993 年12月31日之前解除合同，远东房地产公司不退还定金。合同还规定，远东房地产 公司必须于1993年12月31日正式开工，于1995年10月31日将综合楼交付使用； 如远东房地产公司未按规定的竣工日期交付房屋，或针棉进出口公司未按约定期限支 付工程进度款，则从逾期之日起，每超过30日，按购房总价款的5‰支付给对方违 约金。1993年9月22日，针棉进出口公司按约定向远东房地产公司支付购房定金300 万元。1993年II月5日，远东房地产公司按约定将武汉市规划局批准的该综合楼方 案及方案设计图报送针棉进出口公司。1993年12月8日，双方又达成了一份补充协 议，约定：该综合楼因设计需要，增加建筑面积800平方米，增加面积的售价仍为每 —806— 平方米3 978元，所增加的工程款3 182 4009元，由针棉进出口公司分7次支付，每 次45万元，余额与主合同一并执行；原地下室设计高度由3米增至4．5米，所增加 部分不增加工程造价。补充协议订立后，远东房地产公司因拆迁工作拖延，至1995年 lO月中旬，施工进度仅达第三层。针棉进出口公司在按合同约定支付工程进度款的 同时，多次致函指出对方违约。1996年3月5日，该综合楼封顶。针棉进出口公司 和远东房地产公司协商，交房日期延至1996年6月30日。但至该日止，远东房地产 公司未按约交房，并要求针棉进出口公司继续付款，针棉进出口公司要求远东房地产 公司履行交房的合同义务，并拒绝再向其付款，双方遂发生纠纷。 从1993年9月⒛日至1996年9月16日，针棉进出口公司按约定分13次共向远 东房地产公司付款56 957 800元（包括300万元定金在内），另以远东房地产公司违 约为由分4次从应支付的工程款中扣留135万元作为违约金。远东房地产公司对此无 异议并开具了收据。在施工过程中，应针棉进出口公司的要求，远东房地产公司先后 16次对工程局部装修及土建工程进行了变更。本案在审理中，经受案法院委托湖北 省建设银行对该综合楼未完工程和实际建筑面积进行了鉴定，其结论是：综合楼实际 建筑面积为16364．36平方米，未完土建工程造价为4 967 749．96元，新增工程设 备造价（电梯提高档次）为949 412元。 远东房地产公司系武汉国投公司、中国房地产开发总公司武汉江岸公司、香港远 东系统有限公司共同开办的中外合资企业，注册资本3 636 000美元，其中武汉国投 公司出资额占40％，从1993年8月至1997年年初，远东房地产公司的法人代表均 由武汉国投公司法人代表兼任。1995年3月，远东房地产公司与武汉国投公司先后签 订了8份抵押贷款合同。合同约定：武汉国投公司贷给远东房地产公司4 200万元人 民币，还款期分别为1995年11月或⒓月；远东房地产公司将包括综合楼占用5亩地 在内的整个远东花苑土地使用权抵押给武汉国投公司，期限至1996年12月。双方按 规定办理了抵押登记手续。按贷款合同约定，前述贷款应用于远东花苑开发。但远东 房地产公司未将此款用于远东花苑建设，贷款期满后亦未能偿还。 1996年2月，远东房地产公司致函武汉地名委员会，证明该综合楼已全部由针 棉进出口公司订购，要求该委员会协助办理有关针棉进出口公司对该楼的命名手续， 后武汉市地名委员会发文正式命名该楼为凯盟大厦。远东房地产公司亦按规定办理了 该楼房的商品房预售许可证。 原告针棉进出口公司于1996年10月向湖北省高级