我国房地产现状及造成原因分析.docVIP

我国房地产现状及造成原因分析 　　摘要：本文详细介绍了空置率与房价收入比的定义及计算方式，并从这两个指标对我国房地产市场现状进行了考察，最终得出结果，我国商品房空置率远高于国际公认的合理范围，而且房价收入比也是一样，这就表明我国房地产市场很有可能存在巨大泡沫，政府必须进行宏观调控。本文还分析了商品房空置率与房价收入比两个指标的优缺点，尽可能的排除了干扰因素，较为真实的反映了中国房地产市场的现状。然后本文又从需求拉上和成本推进两个角度对目前持续高涨的房价进行了解释，并用很多数据对一些深层次的原因进行了详细分析。在这基础上，本文进一步提出了政策建议。 　　关键词：房地产 空置率 房价收入比 投机需求 土地成本 　　一、引言 　　在计划经济时代，中国是没有住房市场的，当时的住房都是采取分配制度，产权归国家所有。这样造成了住房供给的严重不足，人民的住房条件恶劣，1978年人均住房面积仅为6.7平方米。从改革开放开始，中国逐步进行住房制度改革，这主要分为三个阶段。 　　第一阶段是1978年到1998年之间，住房制度改革相当缓慢，并没有出台实质性政策明确引导住房市场的发展，到1998年中国人均住房面积也只有9.3平方米。 　　第二阶段是1998年7月到2003年8月。1998年7月3日国务院颁布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（简称23号文件），明确取消福利分房政策，逐步实行住房市场化。有关部门出台了一系列措施刺激住房消费，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。 　　第三阶段从2003年8月开始，建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文件），在18号文件中，把23号文件提出的有关“经济适用房是住房供应的主体”改为了“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房”。从此，中国房地产业迈进了一个新时代，房地产企业迅速发展壮大。 　　二、文献综述 　　曹振良等（2003）将房地产泡沫定义为：由于房地产市场投机所引起的房地产价格脱离市场基础即均衡价格的持续上扬。对于现在中国房地产市场是否有泡沫这一问题，国内一直有很多争论，袁志刚、樊潇彦（2003）通过建立模型对中国房地产市场进行了实证研究，结果表明中国房地产市场具有产生泡沫的条件，泡沫有可能存在，但并不严重。沈悦、刘洪玉（2004）通过对1995―2002年中国14个城市进行实证研究，提出经济面对住宅价格的解释能力存在显著的城市影响特征，在一定程度上14个城市的基本面数据能够解释住宅水平的变化。相应的吕江林（2010）通过对房价收入比的分析得出中国房地产市场存在巨大的泡沫，价格严重脱离合理水平。随着近几年房价的快速增长，房地产市场存在泡沫已经是不争的事实，而造成这样现象的原因是多种多样的。 　　本文首先通过分析得到现在中国房地产市场存在严重泡沫，再从需求与成本两个角度说明房价上涨的原因。 　　三、中国房地产市场的现状 　　1、空置率 　　空置率是学者用来衡量房地产市场泡沫的一个重要指标。商品房的空置是对资源的一种浪费，一面是很高的房价，一面又是很多的商品房没有人去住，这在一定程度上说明住房市场的不合理。而过高的空置率不仅会影响房地产业的健康发展，对整个国民经济也有较大的影响。空置率是某一时点的房屋空置程度的衡量指标，它是一个存量概念。在国际上有多种定义方式。在大多发达的市场经济国家，商品房空置率一般定义为当前商品房空置量与近三年商品房可供数量之比，即： 　　商品房空置率= 　　很明显，较高的空置率会导致住房市场的价格扭曲，而造成房地产泡沫。人们通常把空置率按照不同的范围划分为空置不足区、空置合理区、空置危险区以及空置积压区。空置不足意味着购房者选择的机会很少，很难买到称心的房子，而空置危险区及空置积压区则代表资金开始积压在房地产市场，会造成房地产市场价格扭曲，严重影响国民经济的发展，此时政府就应该出台政策来调控住房市场，让空置率降到合理的水平。蔺涛、戚少成（1999）提出，空置率在5%以下为空置不足区，5%-14%为空置合理区，14%-20%为空置危险区，20%以上为空置危险区。那么可以理解为空置率在14%以上，住房市场就处于不合理的状态，也就是房地产市场可能出现了泡沫；而达到20%以上时，房地产泡沫就很严重。 　　2、房价收入比 　　房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，这个指标在国际上学界以及业界广泛运用来测度房地产市场的价格的合理性。国际上通用的算法是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。住宅套价的中值是指一年中住宅交易成交价格的中间值，而家庭年收入的中值是指全部家庭成员的年度税前收入的中间值，在发达国家如美国这些数据都可以清楚地得到，所以算出来的房价收入比也具有相当的真实性。而