我国房地产行业投资分析.docVIP

我国房地产行业投资分析 　　摘要：房地产行业是我国经济支撑行业之一，更是我国金融业炙手可热的投资对象。房地产的行情深受国家政策影响，想要在房地产投资活动中获得成功，就必须对国家相关政策有正确且透彻的分析。文章着眼于房地产相关政策，对房地产投资进行分析，并以万科地产作为实例，研究其股票走势。 　　关键词：房地产；国家政策；万科地产 　　中图分类号：F832 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）02-0014-03 　　1 我国房地产投资概况及未来走势 　　房地产行业是我国国民经济不可忽视的支柱产业之一，其重要性体现在以下三个方面：首先，房地产在某种意义上也是金融业的一部分，不少金融业的巨头通过房地产投资取得了不菲的收入。并且，房地产业与金融业需要互相支持，倘若房地产业出现崩盘，金融业也会受到巨大的冲击。而房地产行业的发展也需要金融业的资金。同时，金融业的大部分资金都是借贷给房地产业。房地产业的发展会影响到整个国家金融的稳定性；其次，我国有将近70个大大小小的行业受房地产业的产业链影响；最后，房地产是一种不动产投资，其出色的表现持续拉动着我国的国民生产总值。 　　对于我国的房地产业，随着房地产泡沫的破裂，整个行业进入了调整期。针对这个特殊的行业，国家的宏观政策调控总是很小心的。限购、限价、限贷这三项政策是国家压制飞速上升的房价的有利手段，其效果还是比较理想的，房价开始下跌。但对于普通百姓来说，现在的房价还是偏高。对房地产业进行调整，对于我们这个长久以来在某种程度上依靠这个行业拉动GDP增长的国家来说，必然会带来经济增长的放缓。经济增长的放缓，又将导致原本严峻的就业形势更加不容乐观，随之而来的还有其他社会问题。对于现在的经济形势来说，外部经济环境不明朗，中国作为第二大经济实体，必然会在自己能力范围内维持经济增长，显示自己大国的威慑力。因此，现在的房价不太可能出现大幅度下跌或上涨的趋势。其变化趋势之一是缓慢下行直至达到一个合理区间。房价更有可能在当前价格上进行小幅波动，总体水平不变。 　　房地产的需求主要有以下三类：首次购房需求，这类人的需求不会随房价的变动有大幅波动，可能会根据房价的变化改变自己的购房时间，但一般不会超过几年，也是房地产业的主要需求之一；改善型住房需求，这类人的经济实力一般强于首次购房者，对房价的变动不太敏感；投机需求，这类人将房价不断推高，随着整个行业进入调整期，房地产业投机性降低，这类需求必然是将大幅减少。因此未来房地产业是否出现大的转机，主要还是看改善型住房需求是否会迎来大的增长。 　　对于今年的房地产行业来说，应该是情况乐观的一年，因为国家宏观经济要保稳增长。首先，2012年6月7日，央行降息，并且在整整一年内，连续三次下调存款准备金率。这一政策使得市场利率上升，从而使货币的流动性增强。这将导致有更多的闲置资金流入房地产行业，势必带来该行业的业绩上升。其次，各级政府为了响应国家政策，不得不放松对房地产行业的调控。各级政府的资金主要来源是通过买卖土地，因为这些年的中央政策，政府收入大幅下降，不少政府欠债严重，若这次要实现稳增长，必然会使得各级政府再次依靠房地产行业。虽然中央仍旧不断强调要对房地产业进行调控，但就目前的整个行业以及整个经济形势来说，调控力度很难再加大。 　　2 由新闻及数据判断今年的房地产行业走势 　　2.1 新闻一 　　“政府出台的《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》受到民间资本家的热烈欢迎。该通知规定，民间资本家能够以买股票、直接投资等方式投资于各种房型，比如，经济适用房、豪华商品房、安置房等等。该通知使房地产投资变得更加灵活，而群众也对于这项投资十分热忱。”―《经济参 　　考报》 　　分析：对于公司经营及合规项目的贷款条件的实施，政府将遵循风险控制，积极支持可持续发展的商业原则。与此同时，民间资本家对于经济适用房、豪华商品房、安置房等各种房型的投资也会得到适当补偿，例如政府会利用贴息补偿方式给予优惠。这就为民间资本提供了一个资本进入的空间和机会。民资参与保障房建设获政策扶持，这样会促进资本大量进入房地产行业，会拉动房地产的回温和发展。 　　2.2 新闻二 　　“中国指数研究院2日发布的报告显示，我国房价停止了自2011年9月以来的连续9个月的下跌趋势，开始微微上涨。2012年6月，我国100个主要城市城市的平均房价为8688元/平方米，比起5月份，涨幅约为0.05%。”?―《城市晚报》 　　分析：2012年3月份之后，楼盘成交量渐渐增加。该增长一直持续到2012年7月。而在2012年6月，楼盘成交量一度达到顶峰。2012年的首套房贷利率下调政策，激起了民众的购房热情，这是房地产行业走出低迷的原因之一。房地产行业作