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构建房地产企业标准化流程 随着《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的颁布，从2007年2月1日开始，房地产开发企业土地增值税开始实行清算式缴纳，取代了以“预征”为主的土地增值税缴纳法。国家通过税收环节加大对房地产市场的调控力度意味着开发商囤地和开发的成本将加大，在土地大幅度升值的情况下，土地增值税的清算无疑会对开发商的利润产生比较大的影响。同时，市场对住房的需求也由急速膨胀转为稳定增长，房地产市场开始从卖方市场逐渐迈向均衡。综合来看，我国的房地产业正在进入一个新的发展阶段。如图1所示，在新的阶段行业会变得更加成熟规范，企业的经营风险会降低，但利润回报率也会降低。在目前阶段，房地产行业整合加速，行业集中成为了趋势，资本和规模将是这个阶段企业取得竞争优势的根本所在。 在这种形势下，规模的快速扩张已成为很多房地产企业的发展目标，开始面向全国发展。国内综合排名前几位的地产公司都把未来10年的发展目标定位在销售额1000亿的规模，相当于他们现有规模的10多倍。 为规模扩张构筑管理支撑点 从企业通常的发展过程来看，在企业规模快速扩张的同时，企业的业务量和业务间关联的复杂性往往也会急速增加。在房地产行业，规模快速扩张所带来的一个直接表现就是项目数量的增加，而项目数量的增加也就意味着项目群管理以及项目组合管理复杂度的急速增加，并带动相关的工程采购、开发报建、设计管理、营销、政府关系等业务协同的复杂度增加，以及整个运营风险的增加。规模快速扩张还意味着对新进入区域环境的分析难度增加、对客户细分需求的把握难度增加。在这一过程中，高层的精力将快速分散，并常常陷入到处“救火”的困境之中，对项目进度的把控几乎成了一些房地产企业高层唯一可以把控的要素，而以往关注的产品品质、项目质量、客户服务等不得不暂且抛在一边。高层对这些方面关注的缺失却又大大增加了客户投诉数量，影响企业的市场声誉。 因此，除了资金和土地以外，房地产企业规模快速扩张还迫切需要寻找到管理支撑点，在扩张规模的同时，控制运营风险，保证运营效率，实现快速复制以降低能力稀释的影响，从而真正实现企业竞争力的提升，获取竞争优势。 作为AMT Consulting顾问，我们曾亲身参与了许多房地产企业流程管理的实践过程。在这个过程中深刻地体会到了由于企业规模的不断扩张、项目不断增加所引起的管理难度的不断增加。部分企业未能采取妥善的措施来应对扩张，引起了管理上的混乱，如对不同区域、不同项目的管理的不一致性引起的管理效率的下降，区域分支机构及各分支机构之间运作出现无序；企业与规划设计单位、施工单位、银行、客户等的协同混乱；异地项目无法实现快速复制，影响企业整体的运作效率。 我们发现，在规模快速扩张的房地产企业中，梳理和优化流程，设计标准化的流程及业务运营体系，可以带来三方面好处： ?? 标准化的运作管理可保障管理的有序性和可延续性，避免依靠管理者经验式管理（特别是项目经理）可能造成的管理风险。部分领先企业的实践已证明，把业务运作构建在标准规范的运营体系上可以最大限度地减少个人能力特别是项目经理能力高低对每个项目最终绩效的影响而带来的风险。 ?? 实现在不同区域分支机构、不同项目之间采用统一的管理体系，从而有效避免因管理的不一致性引起的管理效率的下降，确保各区域分支机构的有序运作，促进企业内部整体运作效率的提高； ?? 标准化的管理还有助于企业建立一个可积累、可重复的平台，使得企业的各个管理领域的业务知识能在这个平台上不断持续改进和发展，并在全公司范围内得到充分利用，帮助分公司提升业务能力，实现可积累的复制式扩张。 因此，构建标准化的流程及业务运营体系，是支持房地产企业规模快速扩张的一个理想的管理支撑点。那么又该如何构建这样的流程和体系呢？ ?????? 如何构建标准化的流程及业务运营体系？ 支持房地产企业规模快速扩张的标准化流程及业务运营体系的设计应该围绕房地产企业的业务流程为主线展开，按照房地产价值链而不是部门职能展开设计。具体而言，应围绕项目论证、项目策划、规划设计、采购管理、工程施工、营销策划、销售管理、客户服务等主要流程环节展开设计，覆盖完整的房地产开发过程。同时，设计管理支持类的辅助流程，包括计划管理、人力资源管理、预算及审核监控管理、信息管理等。围绕价值链的标准化设计应采用PDCA管理循环构建，覆盖策划/实施/检查/改进类的流程。 ??标准化业务流程设计需纵向发展，逐级分解，标准化的流程及业务运营体系的纵向深度可以根据企业的实际情况来设计，并形成流程文件。流程文件一般应包括流程目标、流程范围、流程责任人、流程图（反映在各部门或岗位的活动流转）、流程方法描述、流程输入输出以及支持文件等内容。 对于房地产企业而言，业务本质上是由一个个的项目组成的，业务最基本可复制单元就是