(会议实录三专题二：交运·高校·养老·公益20131204.docVIP

2013现代物业发展论坛·适度超前--以品质、科技、创新成就市场会议实录（三）专题二：交运·高校·养老·公益 时间：2013年11月16日上午10:40—11:50 北京均豪物业管理股份有限公司董事长 北京物业管理行业协会副会长于庆新先生 于庆新：各位来宾请坐好，我们下一个阶段马上开始。下面开始论坛第二个阶段。应该说我们进入了新的物业阶段的讨论，这个阶段的讨论，大家可能会看到话题中介绍了有交运、高校、养老和公益，在我们这个领域怎么看待这个板块呢？我们从专业上会把它当成是公共领域，公共设施来看待。应该说我们从事物业管理很多年，大家从住宅物业向一些新的领域拓展，吸引大家的就是公共物业的出现，特别是“十二·五”国家重点强调公共工程，公共设施，很多公司都进入了这个领域。首先我们请台湾物业管理学会秘书长杜功仁先生，介绍一下台北交九京站，一个交通设施物业管理的经验。 台湾物业管理学会秘书长，台湾科技大学建筑系副教授杜功仁先生 杜功仁：宋社长，各位嘉宾，各位物业管理界的专家学者大家早上好。首先我代表我们学会的周理事长，感谢宋社长的邀请。这次我们学会有8位代表参加这次会议，并且跟大家分享台湾的经验。 今天我报告的主题《台北京站（交九转运站），符合设施创新效益之开发模式》。原来学会副秘书长做题目的专题演讲，不过因为他有公务在身没有办法参加这个会议，所以由我做汇报。 台北京站的案子也是台湾很有趣的案例。这个案例采用了BOT的模式、大众捷运联合开发模式、地上权模式、信托营运模式、智慧型转运站营运管理的模式。就是说在这个案子当中，结合了很多创新的东西在这里面。 在进一步讲各个模式之前，我很快把这个案子介绍一下。这个专案叫台北车站特定专用去交九用地BOT开发案，这个地区就在交九，交通部占55%，台北市政府45%，基地面积2.34公顷，土地使用分区商三，投资金额138亿台币，设定地上权是2005年1月开始，05年4月份开始施工，4年取得使照。从这张图可以看到，这是我们台北车站。台北车站在台北是很重要的一个地方。整个区域我们做的未来整体规划是这样的。之前我们有一个开发案，这边是一个很热闹，很重要的地区。这个案子用这种模式操作我们觉得有创新，也很值得跟大家报告。 做出来的成果平面图是这样的，地下是B4-6F，楼高是14-18F，有住宅的部分，有商用的部分，饭店，办公大楼，一楼商场，地下有交通设施，转运站，行控中心，停车场。这是新建完工的外观图。 我很快的介绍一下这几个模式。第一个是BOT的模式。政府因为财务的关系，预算的关系，在2000年修订促进民间参与公共建设的促进法，这个案子在这样的想法之下，希望能够奖励民间参与政府的公共建设。让厂商有营运的机会，有盈利的机会，在年限期满之后，所有权交还给政府。台北京站交九用地就是用这样的开发模式做的。最后开发的结果还是一个成功的案例。 台北车站在这里，车站前站的发展似乎比后站的发展还好，前站有星光，百货公司等，所以前站的发展过去比较薄弱一点，后站，在10年，20年前，中南部上来的客运，旅客在这个地方下了车，相对来讲，这个区域是比较旧的。所以通过BOT的专案，我们不仅把转运站这样的功能做出来，另外也提供了商业设施、住宅等等，现在到后站去的话，感觉是非常热闹，非常有活力的地方。 下面介绍招商过程，其实一开始也不是很顺利，原来的这块土地是交九用地，就是交通设施用地，原来希望民间经营转运站，但是厂商财务分析的结果，并不是太理想。其实招商有次流标，到了第三次才把土地的使用项目改成商业用途之后，这样开发者有一个财务可行的条件，是第三次招商成功。这是决标投资厂商的成果。 通过这样的BOT方式，在这个案子当中，我们谈一下政府的效益。政府兴建大楼130多亿的钱，政府收到了开发商开发权，权利金大概12亿左右，营运过程获得的一些收益也有权利金1.38亿，每一年都会有一些相关的税收。另外我们也创造了3500个就业机会，提供了一个比较好的转运站。在这个地方我们也完成了共构基础建设，提供了大量的停车位。在这个地面我们首次尝试把使用权以买卖的方式经营，所以这是一个很特殊的模式。 第二个是大众捷运联合开发模式，希望结合原来的地主开发商市政联合开发，让政府取得土地的时候会比较顺利，这里有共构的部分。这个大楼属于分构，捷运站不在这块基地上，只有这个地方，之前捷运局叫控中心就在这里盖好了，这个也符合开发的模式，大家就联合做开发。捷运局盖房子3.8亿的钱，它利用这种方式给开发商奖励权利金，从560的容积率可以提升到670。因为有很多容积率的奖励大家才愿意投入的。使用经营权是50年，50年后必须把使用权还给政府。 这个地方比较特别的就是住宅部分，日胜公司可以把住宅部分的地上权转让给一般的住户，卖给一般的住户。这个住户也可能下一手卖给另外一个住户，