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浅析房地产企业预售收入的财税处理 　　中图分类号：F812 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）10-000-02 　　摘 要 近二十年来，房地产业通过快速发展，成为我国重要支柱产业之一。但是我国房地产业在会计核算、税务处理等方面，还有很多不成熟和不规范之处，本文将对房地产企业销售未完工开发产品取得预售收入这一业务，从会计核算与税务处理方面结合实际进行介绍、分析和探讨。 　　关键词 房地产 预售收入 财税处理 　　房地产企业预售收入是指房地产企业根据《城市商品房预售管理办法》的有关规定，对符合预售条件的在建开发产品，在向主管部门申请并取得预售许可后，与买受人签订《商品房预售合同》，将正在建设中的商品房预先出售给买受人，而向买受人收取的定金或房款收入。 　　一、房地产企业预售收入财税处理规定 　　（一）会计核算规定 　　由于在房地产预售过程中取得的预售收入不能符合新《企业会计准则――收入》关于收入确认的相关条件，因此房地产企业在预售过程中所取得的价款，只能是预收性质的款项，应作为“预收账款”进行核算；待开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照购销合同规定将合格的房产移交给购买方，办妥移交手续后再确认收入的实现。 　　而对于预售收入缴纳的相关税费如何进行会计核算，现行会计制度还未及时进行规范。 　　（二）税收征管规定 　　根据我国现行税法的规定，对房地产企业销售未完工开发产品所取得的预售收入应分别按以下规定缴纳相关税费： 　　1、营业税：根据2009年1月1日实施的《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 　　2、土地增值税：根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】第048号）第十四条、《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条及各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定的土地增值税预征办法预缴土地增值税。 　　3、企业所得税：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 　　由此可见，国家对房地产企业销售收入是按照“收付实现制”的原则来确认应纳税义务发生时间的，通过提前征收相关税费，加强了税收的源头控制，确保了房地产税收能够及时地、均衡地解缴入库。 　　二、房地产企业预售收入财税处理现状 　　（一）预售收入财税处理现状 　　1、虽然近几年房地产企业会计核算已在逐步规范，但仍有部分房地产企业在预售阶段的会计核算上不能严格区分预售收入与代收代缴款项，使用科目混乱，甚至存在部分预售收入不入账现象。 　　2、预售阶段大部分房地产企业以“预收账款”的贷方发生额作为当期应纳营业税、土地增值税及企业所得税的计算依据。 　　（二）预售收入相关税费财税处理现状 　　由于现行会计制度未能及时对预售收入相关税费如何会计核算进行规范，使得各房地产企业在税费计提（或结转）环节做法不一，导致会计信息不能正确反映。目前各房企关于预售收入相关税费的会计处理方较多，但大致可归纳为如下两类： 　　1、相关税费直接损益类。该类方法的要点是先根据当期预售收入对相关税费（包含营业税、城建税、教育费附加、土地增值税）进行计提，将税费计入“营业税金及附加”，月末结转当期损益。计算当期应纳所得税时，不再单独对当期缴纳的营业税、土地增值税等进行纳税调整。该类方法的弊端在于：把不符合收入确认条件的“预收账款”以收入的形式结算了相关税费，虚增了损益和负债，且人为地割断了预售收入、营业收入与营业税、土地增值税等相关税费之间的勾稽关系，也违背了会计的配比原则。 　　2、相关税费配比损益类。该类方法的要点是通过使用过渡性科目或单独使用“应交税费”科目将预售收入缴纳的相关税费逐步与营业收入配比确认当期损益。该类方法在计算当月应纳所得税时，需对预售收入缴纳的相关税费调减应纳税所得额。在该类处理方法中，如果通过增设相关资产类过渡性科目来将预售收入缴纳的相关税费逐步确认为损益，会造成资产的虚增，但可解决了营业税金及附加、所得税的应交数和已交数问题，资产负债表中能清楚地反映已预缴的相关税费，损益表也体现了配比。如果不借助任何过渡科目而直接通过“应交税费”科目进行核算的话，可能容易让人把企业按规定缴纳的相关税费误认为是企业“多交了税费”，影响了会计的“明晰性原则”。 　　根据对以上两类相关税费处理方法的比较与分析，笔者个人认为