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浅析财务分析在物业公司管理中的应用 　　摘要：物业公司作为一个新兴行业，其管理高度统一、服务范围广泛。我国在物业公司管理上的研究起步较晚，而且没有专门的物业公司核算机制，因此在应用方面有待于加强。本文通过对物业公司相关的财务分析的目的和应用、物业公司财务分析的主要方法做出阐述说明，促使物业公司企业更好的进行财务分析工作。 　　关键词：物业公司 财务分析 经营管理 　　▲▲1、前言 　　当前，我国房地产业突飞猛进的发展，物业也随之加快了发展的步伐，物业管理的环境日趋成熟，作为我国经济发展过程中的新兴产业，物业公司的发展也是机遇和挑战并存。物业公司是现代企业的组成部分之一，因此其对财务管理的程度与其他企业是等同的。在对物业公司管理的过程中，财务分析是重中之重，财务分析的结果直接关系到管理层的决策。 　　▲▲2、物业公司财务分析的目的和应用 　　财务分析对于企业的意义是重大的，它关系到公司管理层和相关利益团体的决策。对物业公司本身来说，对财务数据进行系统化的分析有助于公司及时发现发展过程中存在的各种问题，以便及时提出应对策略，更好的改善现有状况。物业公司的相关利益团体包括业主、物业公司的管理层以及债权人等，对业主而言，可通过一些财务数据来具体监测物业公司的服务质量；对公司的管理层来说，财务分析的意义更加重大，可通过对资产负债，现金流的监测了解到企业的收支状况，盈利状况以及未来的发展方向；对于债权人来说，通过财务分析可以了解到企业的偿还能力，便于其决策的方向。总而言之，物业公司的财务分析的目的有以下几方面的体现。 　　首先，可评价某段时期公司的财务收支状况。物业公司的财务分析覆盖范围较为广泛，牵扯到公司的经营和服务的各个环节，在公司作出重大决策时，财务分析可提供数据支持，对于企业作出正确的决策以及该决策的预算情况等都起到直接作用。同时也有助于新决策实施过程中数据的对比，以便企业及时调整发展的放向。其次，物业公司管理水平的高低也可通过对资产状况以及运营状况的分析来体现，可通过对具体活动的分析来评价该活动的收支状况，通过总结，下次同类活动减少不必要的开支，进而提高物业公司管理层的水平。同时，对物业公司财务的分析还可了解到物业公司的盈利能力。 　　▲▲3、物业公司财务分析的主要方法 　　物业公司的财务分析方法是按照不同分类标准进行的，通常情况下可按照分析的对象、要素、时间、目的以及所采用的数学方法进行分类。 　　3.1按分析的目的分类 　　物业管理公司的财务分析，按分析目的不同可分为预测性分析、控制性分析和总结性分析三类。预测性分析发生在项目经营活动开始之前或期初，例如承包期初或承包条件签约之前，其主要作用在于对项目预期的经济效益、企业预期的经营成果以及公司某项经营决策将会带来的预期效果，进行事前推测与分析。控制性分析发生在期中，例如项目经营活动过程之中、承包期中等等，此类分析的主要作用在于控制经济活动过程，揭示其中的矛盾，采取相应对策。总结性分析一般发生在期末，如财务年度的期末、季度末、月末或项目经营期末、承包期末等等，其主要作用在于总结经验、考核评比。 　　3.2按照会计要素分类 　　首先，对资产负债表进行分析。资产负债表是反映公司某一特定日期的全部资产、负债和所有者权益情况的会计报表。通过资产负债表的分析，可以看出公司的资产的分布状态、负债和所有者权益的构成情况，据以评价公司资金营运、财务结构是否正常、合理；还有助于计算物业公司的获利能力，评价公司的经营绩效以及公司承担风险的能力。 　　其次，对损益表进行分析。通过分析物业公司的损益表，可让经营者了解到公司在特定时间内产生了的利润情况。公司可通过损益表了解企业的财务收支状况，通过对收入，费用以及利润的分析，找到企业经营的优势以及薄弱环节，从而在下一阶段更好的控制各项收支出成本，如何通过提高物业服务质量等方面争取公司的更大利益。 　　最后，对现金流量表进行分析。通过对现金流的分析了解公司未来的发展动向。 　　然而随着企业的不断发展，仅仅分析以上三个方面已经远远不足，因此还应采用一些特殊的方法来对企业财务数据进行分析，进而保证企业的高效能发展。 　　3.3按照分析方法分类 　　目前，企业常用的财务分析方法有以下三种，垂直分析法，比较分析法，综合分析法。 　　其中，垂直分析法是指通过计算报表中各项目占部总体的比重或结构，反映报表中的项目与总体关系情况及其变动情况，进而了解公司的经营是否有发展进步，并且可以了解公司发展进步的程度和速度；比较分析法是对公司不同时期和空间的同质财务指标进行对比，以确定其增减差异，用以评价物业公司财务指标状况优劣的方法，该方法可以显示财务指标变动趋势，从而评价出物业公司经营管理的工作绩效；综合分析法弥补了垂直分析法和比较