國民经济管理开题报告—衡亚宁.docVIP

本科毕业论文（设计） 开题报告 论文题目：太原房地产市场价格因素的分析 学 院： 公共管理学院 专 业： 国民经济管理 姓 名： 衡亚宁 学 号： 201011040129 指导教师： 王选选 二〇一四年四月十五日 一．选题背景和意义: 随着我国经济的快速发展，房地产在国民经济中所占的比重越来越大，逐步成为我国经济发展的支柱产业。据统计，我国GDP每年平均增长8%左右，房地产对GDP的直接与间接贡献率之和占到了1.9%-2.5%左右。正是由于与国民经济的发展如此密切相关，因此被成为国民经济的晴雨表。 近几年太原市地产产业的持续发展与太原市经济发展水平同步推进。近10年以来，太原市的经济得到了全面的发展，太原市地产的现状是投资过快房价攀升。据统计，14年1月到3月，我市房地产开发投资12.67亿。全市房屋施工面积3876.59万平方米，其中，商品住宅施工面积2991.35万平方米分别比去年同期增长了18.3%，11%,增长速度明显高于GDP增长水平。太原市房地产已在中部地区城市排名中处于靠前位置。房价在10和11年太原长风街附近增长幅度超过23%。房价上涨已经成为了社会关注的热点，房价若不及时的控制好，可能影响城镇家庭住房条件的改善，影响金融安全，也会影响宏观经济健康运行，危机社会稳定。 因此，非常有必要研究太原地区影响房地产业发展态势和价格的因素，不仅可以为太原政府提供宏观调控的依据，还能为消费者提供信息支持，为房产开发企业项目的运作及银行信贷管理提供参考 二．相关研究的最新成果与动态： （一）国外相关研究综述 影响房地产价格的因素众多且很复杂，各国学长对房地产价格因素的研究也多种多样。国外尤其是西方发达国家，房地产发展的历史较长，并且较为完善。 供给和需求决定均衡价格 Nellis和Longbottom通过分析英国的数据试图解释英国商品住宅价格的决定因素。作者将住宅的需求定义为人口数量、银行资产存量、平均的商品住宅价格，个人收入，消费品价格和银行贷款利率的真实函数，将供给定义为住宅价格和住宅存量的函数。根据供给和需求相等的原则，得到一个关于平均商品住宅价格的简化公式，从而推导出商品住宅的价格。计量经济学的结论显示，收入使影响住宅价格的最重要的因素，其次是银行贷款利率2、房地产泡沫与房价 Hing Lin Chan,Shu Kam Lee,Kai Yin Woo于2001年完成了对香港住宅市场接力价格和泡沫的实证研究。他们对最近十年香港住宅价格进行了研究：1991年房地产上升了40%,1995年价格跌了16.2%,而之后的1996—1997年价格又回升了18.9%和20%，到1998—2001年再跌50%。如此剧烈的波动，研究这个时期是否存在大量泡沫是很有意义的。他们研究最终显示，香港房地产价格数据中的确存在大量泡沫因素，并导致了1998年住宅价格的大幅度下跌。 3、住宅特征因素与房地产价格 在房地产价格的研究中，更注重详细研究某一特征对房地产价格的影响，这些特征包括空气质量，、环境质量、社区人口统计特征、建筑物年限、景观，轻轨和机场噪音等等。Liand和Browm以波士顿东南区十五个乡镇为研究对象，观察其特征性对房屋价格的影响，这五个特性分别为建筑特性、邻里特性、公共设施‘至市中心可及性、小邻里特性等，其实证结果显示以小邻里特性较为显著。 传统模型认为，随着离城市中心距离的增加，住宅的价格将不断下降。而实际上，城市区域并不是均质的。Follain和Malpezzi采用特征模型对城市内边价格的差异进行了研究，发现住宅价格一般随着中心商务的距离而趋于下降，但公用设施的布局，环境舒适性以及其他次中心等因素的影响也非常的重要 4、房地产周期理论 Grebler和Bbrns分析了美国1950-1978的房地产，发现了8个住宅周期和4个非住宅的房地产周期，并且发现GDP领先房地产周期11个月达到峰值。Brown观察了1968-1983年美国家庭住宅的销售情况，在消除了季节影响和趋势影响之后，发现房地产周期依然存在，并且与国民经济周期具有很强的相关关系 5，宏观因素对房地产价格的影响 国外研究表明，房地产作为国民经济的一个组成部分，其运行态势受到国民经济的影响，房地产价格也是如此。Lee Grebler研究美国地区1968年至1977年间的住宅价格变动情形，其实证结果显示影响住宅价格的显著因素为居民所得，一般物价水平、季节因素、空屋率及前期房价等。 Reichert研究了全国及区域性经济因素对新建房屋价格的影响程度。他认为要使房地产政策有效实施，除需考虑全国性因素如贷款利率外，