融创置地项目操作各环节工作组织及流程阶段性思考全套-226PPT解析.ppt

项目操作各环节工作组织及流程阶段性思考 天津融创置地有限公司 2004年12月 目录 第一部分 研展体系工作组织系统思考（p2） 第二部分 开发部前期及配套工作流程（p45） （附：开发部前期及配套工作流程图） 第三部分 项目成本构成及进度计划的制定（p110） （附：项目成本构成表、项目进度计划表） 第四部分 住宅体系营销工作组织系统思考（p127） 第五部分 特色商业地产整体性操作思考（p157） 第六部分 项目工程组织思考（p192） 第一部分研展体系工作组织系统思考 目录 一、项目价值判断与战略 二、项目定位及整体操作思路 三、设计方案组织 四、技术实施 五、后期支持 一、项目价值判断与战略 一、项目价值判断与战略 1、土地价值判断是项目战略的基础 多重理解房地产的要素 项目SWOT分析 2、项目战略意义及要素 项目战略意义 项目战略要素 1、土地价值判断是项目战略的基础 多重理解房地产的要素 1、土地价值判断是项目战略的基础 项目SWOT分析（理解地块） 主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会点（Opportunist）及威胁点（Threats） 中心落脚点 2、项目战略意义及要素 （1）项目战略意义 项目战略是公司战略的具体体现和执行，它是公司战略实现的保障 项目战略是项目开发的大体方向，决定着项目的定位与开发节奏，它是检验项目操作的基本尺度 项目战略改变我们的思维方式和行为方式，挖掘我们的潜力、释放我们的能量 2、项目战略意义及要素 （2）项目战略要素 项目开发的战略意义 财务指标的分解影响着项目定位方向 项目开发节奏决定规划格局 例：海逸长洲土地价值的判断 1、理解房地产要素 理解城市 城市发展重心南移，友谊南路发展速度快 天津市的宏观经济状况已经连续数10年位居全国前列 天津政府对“十五”计划加大执行力度，房地产是重要发展方面 理解行业 天津市的房地产操作水平提高迅速 土地政策迅速拉升土地价值，景观优势资源地块越来越少 行业的发展方向正在瞄准品牌与产品核心竞争力 理解市场 市场的总体供求关系趋于平衡，市场呈现良性发展 区域内高档产品林立，是公认的津城富人区域 缺少个性产品和价值含量高的产品 海逸长洲土地价值的判断 2、项目SWOT分析（理解地块） 优势分析 ???? 区位优势，共享资源（河西、梅江、梅江南） 地段 ???? 都市风景区及充足水体资源，具有唯一性 资源 ???? 公司的品牌影响力 品牌 劣势分析 ?? 项目周边生活配套设施尚不完善 ??? 开发成本高（占用资金量大） 配套不完善性 ??? 心理距离遥远 海逸长洲土地价值的判断 机会分析 区域整体氛围正在形成，发展潜力巨大 整体市场良性 天津市的高端市场正在迈向高速发展期 区域内缺乏真正高品质和差异化的住宅 差异化市场空间 威胁分析 区域内新盘上市量巨大，竞争激烈 开发商的整体实力和操作水平明显提高 市场竞争激烈 区域外竞争项目增多 海逸长洲项目竞争力 独一无二的景观优势： 天津市最大的风景区、全国罕见的市内风景区、128 公顷水面 适合人居： 市内独一无二的中心城区生态、景观居住区 海逸长洲项目战略 打造全国最好的都市中的风景区住宅 通过项目操作锻造一支深入理解并偏执执行企业核心价值观、具有高水平操作经验的管理和专业队伍 为融创公司后续发展提供资金、团队和操作经验等方面强力支持，使融创置地跻身于全国一流开发企业 丰富公司高端产品的品牌形象 海逸长洲项目战略 项目整体销售均价将实现7800元/平方米，平均直接成本4800元/平米，总成本5600元/平米。 项目总投资额35.5亿元，销售总收入49.5亿元，总利润14亿元，利润率25%。 分期？ 二、项目定位及整体操作思路 二、项目定位及整体操作思路 （一）项目定位 1、项目定位的内容 2、影响项目定位的重要因素 （二）项目整体操作思路 1、开发理念 2、开发节奏 （一）项目定位 1、项目定位的内容 项目定位是房地产项目开发前期的核心，项目定位需要确定市场定位与产品定位。 市场定位：主要是确定外部市场的需求情况，即项目的目标客户、产品的市场价格、目标客户的产品类型，这是房地产发展商开发项目时所必须面对的问题，也只有明确以上三点，项目定位与设计才能作到有的放矢 产品定位：主要是项目自身产品类